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这些房企征服了“全宇宙”,却在深圳遭遇“滑铁卢”

深圳可能是全国最独特的房地产市场,没有之一,玩转深圳的难度要远远大于其他任何城市。用某龙头房企老总的话来说就是“不懂深圳,随时会栽”。

深圳的红利以前都被潮汕帮垄断。潮汕帮不喜见光,但控制了半个地球。别光知道李光耀、李嘉诚、黄光裕、姚振华和朱孟依。看看深圳资产前50名的生意人,有多少个潮汕帮的堂主,郭英成、张俊、黄茂如、黄楚龙、朱鼎健、纪海鹏……这两年他们终于低调多了。深圳的红利,以后终将被另一小撮人垄断。

虽然真正的主角一直是本土房企,但深圳房地产市场上从来不缺外来者的身影。这些外来房企,虽然出处不同,各种境遇确是惊人的相似。毕竟,到别人的地盘打江山,一帆风顺的可能性那是很小的。

一、

前几天,深圳楼盘2018年全年的成交龙虎榜出炉。整个榜单一眼望去,要么是华润置地、招商地产、华侨城地产这样财大气粗且扎根深圳几十年的央企房企,要么是龙光地产、鸿荣源、佳兆业地产这样诞生于深圳的本土房企,此外外来巨头仅剩一个硕果仅存的恒大,撑起一片天,其它难见踪影。

对外来房企们来说,深圳楼市无疑是残酷的。2016年豪掷57亿元将尖岗山单价地王收入囊中的泰禾集团,就是其中最典型的例子。

2015年,泰禾集团首次在土拍市场拿下宝安尖岗山的2块住宅用地,楼面地价分别为79907元/㎡及51331元/㎡,溢价率分别达177.61%、94.74%,成为全国的楼面价地王,当时深圳楼市均价才4万元。

有业内人士推测,这么高的土地成本打造别墅类产品,起码要卖到每平米10万以上才能赚钱。当时泰禾曾乐观预计项目可以在2016年底上市,但从拿地到现在,三年来仍未入市。其中5.13万元/平方米价格的地块正在建设之中,远远未达到可以预售的标准;另一宗7.99万元/平方米的地块直接闲置,桩基支护工程都未开始。

屋漏偏逢连夜雨,命途多舛的天价地王项目久久不能入市,好不容易入市的项目又遭遇了严厉监管和业主维权。

2017年7月15号,位于坪山的泰禾中央广场开盘,均价4.2万元/平,开盘即启动全深圳20万中介联动。项目宣传为复式买一层送一层,带7000/㎡豪华装修,通燃气,开发商垫资,首付两成,还承诺两年1.1倍增值回购。

靠着强力的营销手段,这个项目创造了两天售罄的深圳记录,但随后迎接泰禾的是业主的维权。

据《房圳探》、《深圳房地产信息网》等媒体报道:随着深圳对办公产品严厉监管,开发商用办公的层高改两层,变相改成居住功能的做法再也行不通了。这其中泰禾首当其冲,当初对业主承诺的燃气、复式和豪装将成为泡影,之前的承诺不能兑现,业主高价买过来的房子将变成一间办公室。

2018年3月27日, 泰禾广场因违建停工,同时泰禾多个供应商也上门讨债,随后引起大量业主关注,业主发现《泰禾中央广场》属于政府明文规定不通燃气及无居住功能的项目,纷纷要求泰禾提前回购。

泰禾广场一期销售约300套办公,按平均每套300万算,就是9个亿,加上泰禾承诺10%的增值部分和其他税费,如果全部回购,泰禾最少要支付10亿以上。

泰禾在深圳的遭遇,是无数想在深圳楼市分一杯羹的外来房企们的缩影。

二、

时间回拨至2015年,那是深圳楼市值得铭记的一年。彼时深圳房价持续领涨全国,风头一时无两。火爆的行情引得无数外来房企竞折腰,纷纷吹响了进军深圳市场的号角。即便有严厉的楼市调控政策,也未能阻止越来越多的外地房企,通过股权收购和公开市场拿地两大途径扎堆进入深圳市场。

2016年则是其中最为疯狂的年份。

  • 1月份,绿地宣布以11.99亿元收购深圳光明新区东周项目67%权益,低调入深;

  • 4月27日,中国奥园以22.9亿元收购坪山竹坑片区的旧改项目,首次进入深圳;

  • 5月13日,中国恒大以20.04亿元接盘建滔化工旗下龙华新区大浪街道建滔工业园城市更新单元;

  • 5月19日,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际的7个项目,正式宣布进入深圳市场;

  • 5月25日,万达与江苏一国企就入股深圳草埔的一个商住项目签署协议;

  • 6月2日,中国金茂联手中国电建以总价83亿元拍下深圳龙华上塘地块,楼面价高达56781元/平,成为龙华单价地王……

据腾讯房产统计,截至2017年底,包括国外房企凯德中国;港企嘉里建设集团、周大福等;闽系房企泰禾集团、中骏置业;有央企背景的信达地产以及国企首创置业等在内,深圳已经有16家外地品牌房企进入。

三、

然而,无论当时是多么的信誓旦旦,准备在深圳大展拳脚,现在看来,这些开发商似乎都遭遇着“水土不服”的困境。

1、有的拿了一个项目试水后,就再没有下文。

年报显示,截至目前,富力在深圳仅有一个白泥坑项目,绿地也仅有一个位于光明新区的深圳东周项目,目前均未有具体的入市时间表;已经在深圳摸打滚爬两年有余的融创,目前在深圳也仅有并购莱蒙资产包得来的一个工改项目。

2、有的开发进度陷入停滞。

比如绿地光明项目,因为拆迁补偿协议未能达成一致,该项目2018年以来一直没有动工,仅在2017年底前有过短暂施工。

3、有的因进展艰难选择出让股权。

2018年5月28日,中铁置业在上海产权交易中心挂牌转让中铁粤丰置业80%股权,底价6.71亿。

成立于2010年的中铁粤丰置业主要负责龙岗区坂田中铁诺德中央道项目的开发,但这个项目除了第一期已于2015年售罄并已交付使用外,后面几期都陷入了停滞。

项目二期由于存在拆迁补偿安置纠纷,且已进入了司法诉讼及仲裁程序,在案件完全终结且相关拆迁纠纷得以妥善解决之前,二期或将无法取得预售许可证。

项目三期用地为新围仔村居民宅基地,拆迁谈判至今无实质性进展。媒体报道称,“到目前为止,粤丰公司尚未与任何一户居民就拆迁补偿安置问题达成协议。”

4、还有更惨的房企,最后通过诉讼才成功脱身。

2018年4月20日,滨江集团发布诉讼公告,因与安远控股合作开发的深圳龙华区安丰工业区地块旧改项目未能推进,集团决定退出该项目合作,并要求安远控股归还11.6亿元融资款。

《每日经济新闻》记者去年8月份实地走访时发现,安丰工业区目前仍在正常运作,并没有拆迁迹象。

5、往前追溯,更早的例子也有不少。

  • 如新鸿基在2007年和龙岗政府签约了4个旧改项目,2008年便传出退地风波。

  • 来自新加坡的房企嘉德置地(现为凯德集团)2003年和深国投商用置业(已更名为印力集团)通过股权合作创立了嘉信茂品牌,2007年在深圳合作的嘉信茂购物中心(2010年更名为深国投广场)开业,2009年9月便将该项目资产转让给深国投商用置业。

  • 美国房企兆华斯坦2014年与前海国际能源金融中心有限公司联合体以134亿元拿下深圳前海地块,创下当时深圳总价和单价地王,2015年7月有报道称该项目已经转让给深圳恒裕地产。

  • 以总占地超200万平方米、总建筑面积687万平方米的土地储备量被称为“深圳大地主”的海航置业,则在2014年低调出让其位于深圳的3个待建项目,灰溜溜地退出了深圳市场。

四、

都说“外来的和尚会念经“,但为何这些外来房企,却普遍遭遇了水土不服的情况?

1、因旧改项目无法推进而退出的开发商也不在少数。

因为公开市场拿地越来越难,许多外来房企选择通过城市更新项目切入深圳市场。但较之招拍挂,旧改更加耗费人力、物力、财力。

和起步早、人才团队健全、人脉资源占优势而且提前圈占优势旧改项目的本地开发商相比,这些深圳市场的外来者缺乏本地化优势,缺乏专业开发能力,面对拆迁难度巨大的旧改项目,只能是一筹莫展。

2、众多因无法通过招拍挂或难以入局住宅旧改的外来房企还寄望于通过合作、收购工改项目的方式踏入深圳的战场。

但在深圳已经陆续出台政策严控“工改居”“工改商”的背景下,很多工改项目不是胎死腹中就是进展缓慢,最终能够顺利入市的寥寥。滨江集团的安丰工业区项目就是典型案例之一。

马克斯在《资本论》里说:“从产品到商品,是惊险的一跃,它的结果要么是产生利润,要么是摔死资本家”。

今天的深圳楼市,购房者不好过,租房者不好过,外来房企的日子更不好过。

3、对于这一两年将入市的项目,限价政策成为这些外地房企面临的最大考验。

由于最近几年深圳土地供应量越来越少,因此“招拍挂”的地块竞争都非常激烈,竞价的成本价算上建筑成本,普遍远远超出了当时在售的楼盘价格,对于新进深圳的品牌房企来说,并不具有优势。

加上限价政策的限制,不少商品房销售价格远远达不到开发商的利润目标,甚至可能只会靠近成本线。

比如2016年12月,保利以6.8亿总价拿下大鹏一宗“双限双竞”地块,楼面地价17299元/平。

根据规定,该项目保利香槟苑建成后,商品住房预售时销售均价必须低于周边同类预售项目届时备案均价的90%且不高于2.7万/平,最高销售单价不得高于2.85万/平,楼面价已占最高销售单价的60%。

4、不少外地开发商还踩到了调控“雷区”。

它们拿地不久,深圳就开始正式实施限购,随后又出台一系列“限贷、限价、限外、限售”等楼市调控,密集的调控政策无疑让这些开发商乱了阵脚,要么卖不动,要么唯有延期开盘。

深圳一向被认为是大中型房企在一线城市中最后一座待攻破的堡垒。但到目前为止,能成功在深圳扎根的只有恒大等少数几家,而恒大总部入深,俨然已是“新深圳人”,更多的外来房企只能选择黯然离场。

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