开发商赠送的入户花园是否合法(深圳淘金山湖景花园什么情况？)

开发商赠送的入户花园是否合法

网上有关“开发商赠送的入户花园是否合法”话题很是火热，小编也是针对深圳淘金山湖景花园什么情况？寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

你指的是高层建筑中的入户花园还是洋房或别墅室外的花园？

一般来说花园都是没有产权的，别墅项目的花园在性质上都属于公共绿地，圈在你家里的部分属于认养的性质，你可以使用但是没有产权，一般在购房合同上也都没有体现，所以属于黑不提白不提的状态。高层建筑中的建筑内入户花园有两种情况，一种是属于楼内的公共空间部分，算全楼公摊的；另外一种是通过两层挑空等方式做了一些规避，这部分在规划上是不算建筑面积的，属于开发商在规划指标外额外偷出来的面积，这个不属于全楼的公摊，但同样的也没有产权。

总的来说这些所谓的赠送花园都是赠送的使用权，在产权上是没有体现的，如果在赠送时不涉及到违反消防要求或对其他人的权益的侵占，那基本上还是合法的。

入户花园有上盖的，按阳台理解，要计算面积，无上盖的按露台理解，不计算。

根据《建筑工程建筑面积计算规范》：

3．0．18 建筑物的阳台均应按其水平投影面积的1／2计算。

3．0．24 下列项目不应计算面积：

4 屋顶水箱、花架、凉棚、露台、露天游泳池。

具体计算方式各地有当地的补充细则。

淘金山整体用地面积约15万㎡，总建筑面积49万㎡。项目分为两期开发，一期由6栋高层组成，2006年已经全部入伙。二期占地面积为10万㎡，总建筑面积为23万㎡，容积率为2.35，由7栋高层和30栋别墅组成，共有1209户。二期高层主力户型面积段为150、170、260平方米的三房、四房及五房产品，顶层是230-490平米的复式单位，五梯两户的330㎡产品，别墅以260-340㎡左右、联排产品为主。

项目优势：

①城市中央东湖生态半山住区

淘金山位于深圳罗湖城市中央——东湖生态半山住区，在区位上水库水源保护区及梧桐山风景区。于此，项目共享三大生态资源：坐拥求水山体公园，被东湖水库所环抱，眺望梧桐山脉。梧桐山是深圳市的母亲山，深圳水库是深港人民的生命源。深圳水库水源保护区和梧桐山风景区，80%以上的面积在水源保护区和生态控制线以内。

②皇者风范，半山大盘

香港大师李居明，莅临淘金山，赞其位处半山之巅，面朝东湖，左右青龙供托运势，背有靠山，形成回龙顾祖的格局，是尽出孝贤子孙之地，以淘金山为中心，凝结四方水源，在一席之上，成就瑞意呈祥大宅。

③层级建筑?三重台地，层级建筑

项目设计秉承“依自然而生”理念，整体建筑风格为中式现代简约建筑，外形简洁优雅大方，立面颜色为浅**，裙楼均采用进口黑金大理石。项目建筑根据地势依山逐级而建（一期到二期园林每个层级按3米高度增加），建筑采用弧形半围合式的排布方式，错落有致，这种设计有藏风聚气之说，即聚财兴旺的意思，而且通过弧形排布将建筑景观面大化，保证每一栋建筑能大化的拥有山景湖景资源，达到了建筑人文与自然共生。同时这样也避免了对视情况，保证了住户的私密性。户型前后通透，空间层次感强，视野开阔，将原生山体、社区园林、水景资源尽纳眼底。

④纳山面湖?私享背山面湖、纳山入户的体验

对比一期眺水望湖的资源优势，二期在面湖的基础上，与山接触堪称。加之户型设计多为通透的格局，多阳台、入户花园、步入式凸窗、大露台等特点，保证户户享受绿色盎然的山居美景。同时在大的生态资源环抱之下，各家各户都能私享负氧离子充沛的健康居住环境，同时随时入眼的绿色还增强对视力的提升及保护，调节心情，心旷神怡。

⑤立体园林?错落坡地成就立体园林，移步换景，趣味横生

借助台地建筑特有的错落坡地，园林也是根据地势而设计，打造典雅、立体欧式皇家园林。小区内布置了多处水景与景墙，以造型雕塑和浮雕板为元素，造型材料细腻。结合小区内的大面积水景，体现出一种尊享美景的气氛。大面积的水景连接了不同的特色水景和功能景点，设置了人工湖、栈道、阳光草坪、地形坡等多个空间节点。达到了小中见大，移步换景的功效。而错落有致的植物，大面积的草坪，软化了硬质景观的厚重感，使小区又呈现出既华丽又精美的感觉。?另外，园林景观突出生态性，以自然为前提，在绿化上营造出自然、优雅、富有韵味的景观，使人心灵沉静、心旷神怡。葱郁的树林，潺潺的流水，让人身处于园林之中也感受大自然的气息。创造了一个人工环境与自然环境和谐共存、相互补充的景观生态小区，使人舒适的融入到环境中去，达到天人合一的境界。

⑥?星河湾御主笔会所

考虑到未来居住及使用会所的业主，均是身份显赫、身家不凡，各自都有所属的圈层，因此二期会所不仅是设置基本的休闲生活配套，而且给业主提供了一个高品质的社交平台。开发商特意聘请了国内知名设计团队主笔设计会所，并耗资2000万打造的会所。会所总建筑面积1355平米，内部设置多项功能，例如影音室、棋牌室、桌球室、阅览室、酒吧区等。同时，会所内部运用石材、水晶、玉石等元素装修装饰，品质让业主赚足面子。

项目劣势：

①周围暂无大型商业提

②项目学校一般，配套24班小学、布心中学、明珠中英文学校

幼儿园:本花园有12班幼儿园

③项目距离地铁五号线布心站实际步行约1.4公里稍有些远

买东西，贪便宜是天经地义的，一件商品原本卖10元，卖15元，但是说送你5元的赠品，很多人就乐滋滋地捧着回家了。其实还是10元卖给了你，这就是商人要做的事，想尽办法从你口袋里捞钱，买房亦是如此。下面就给你科普一下关于赠送面积的那些事儿，掌握了就能抵御开发商的甜言蜜语，在正确的选择中选到自己喜欢的房子。

一、什么是赠送面积

赠送面积是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得物超所值。通常情况下，开发商赠送的面积多是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等。

二、赠送面积通常分成2类

1、开发商通过钻政策漏洞偷面积

常见的比如飘窗、入户花园等，这种面积算是合法产权，只是有的算一半面积或者不算面积。如果这些部位出现了质量问题，开发商理所当然的应履行保修义务。

2、验收后通过搭板非法加建的面积

一般来说，验收后通过搭板非法加建的面积这种是没有算入不动产权证的。在实际生活中，常见的比如搭板，顶层加建，还有更甚的是地下室非法开挖。

三、有些赠送面积本身就是购房人自己的

在买房中，如果你平白无故多了这些赠送面积，是不是就认为自己赚到了？其实啊，这些赠送面积，有的本身就是你应得的，开发商如果以此为噱头，建议各位购房者一定要嗤之以鼻。

根据住建部2014年7月1日出台的新版《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，半封闭的阳台、没有顶盖且在房屋户型之外的露台、结构净高低于21米的飘窗、结构净高低于22米的夹层等本来就不计入建筑面积，是购房者应该免费获得的使用面积。

根据新版《建筑工程建筑面积计算规范》中的规定，窗台与室内楼地面高差在045m以下且结构净高在210m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

也就是说，如果开发商要赠送的飘窗结构净高低于21米，这种飘窗原本就是不计入建筑面积的，那么开发商的赠送就不成立。

因此在买房中，如果你听到面积是免费的，又是赠送的，千万选别太激动，因为些都是自己应得的，别瞎激动。不过如果开发商送你一个顶层的大露台，或者地下室的空间，那么你应该是要开心，因为这些区域是业主共有的面积，就送你一人。

但是，你开心归开心却不能要，因为开发商的这种行为是违法的，因为开发商无权将公共部分的面积赠送给私人使用。

如今的开发商在打广告的时候都会说买房就赠送面积，这其实是开发商的一种营销手段，有很多购房者往往都会抵挡不住赠送两个字的诱惑，但是买房真的会送面积吗？赠送面积存在哪些隐患呢？下面和小编来一探究竟吧！

一、什么是赠送面积？

所谓的赠送面积就是指开发商利用商品住宅现行的建筑设计规范，尽量多设计可利用但又不计算或只计算一半面积的居住空间，以提高单位使用率，让购房者觉得物超所值。

一般开发商赠送的面积都是阳台、飘窗、露台、错层、地下室等。因此很多购房者都会以为自己赚到了，但实际上这些赠送面积，有的本是购房者应得的，有的是开发商擅自改规划违建的面积，在所有权上得不到法律的保护，甚至还可能没法办不动产权证。

二、赠送面积存在哪些隐患？

1、不计入产权

在买房的时候，开发商通常会以入户花园、阳台、露台、地下室、阁楼、挑高设计加隔层、大飘窗等等形式做出大小不同的赠送面积，让购房者认为自己占了很大的便宜。

但事实上很多面积赠送是不合法的，也就是说，购房者以后要出售房屋、拆迁、继承或者抵押时，计算的面积是按照房产证上的面积来算的，而房产证上的面积并不包括赠送面积。

2、赠送面积实用性差

有些开发商赠送的面积设计不合理，实用性很低，而且会影响采光、通风及安全性等。比如：储藏间很小，根本无法实用、赠送厕所漏水、赠送的卧室无法使用等等。

3、赠送业主共有面积可能被拆除

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间、户外私享花园等。

根据《物权法》规定：该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便是开发商赠送的，在其他业主提出异议的情况下也可能被要求拆除。

三、赠送面积需要的注意事项

1、赠送面积的条款要切实的写入合同当中去

如果开发商赠送的面积没有准确的写在合同中的话，在今后遇到拆迁，质量隐患，产权纠纷等问题的时候，法律法律就难以保障购房者的利益。

2、小心羊毛出在羊身上

有些不良开发商打着赠送面积的噱头来吸引购房者，事实上他们已经把已经把赠送面积的建筑成本分摊在房价里面了，就相当于是购房者自掏腰包。正所谓天上不会掉馅饼，这也只是开发商的一种营销手段罢了。

看完以上的内容大家应该都对开发商的赠送面积有了更深一步的认识了，总的来说大家不要被赠送二字给迷惑了，我们在买房的过程中不要只关注面积，其实更加应该综合考虑，在关注赠送面积的时候，同时也要考虑赠送的面积是否有合法产权，避免以后遇到问题不能维权。

根据2014年7月起执行的《建筑工程建筑面积计算规范》(以下简称《规范》)，大幅度赠送面积的行为已经不被允许。但记者近日走访发现，许多楼盘推出的新项目，仍有大幅度赠送面积的现象。据业内人士介绍，如果这些项目是赶在去年7月1日之前通过了规划审批的，则属于合法，否则就是违法行为，购买这类房屋存在法律风险，消费者买房前要注意户型是否通过审批。

开发商“送面积”层出不穷

记者近期踩盘时发现，尽管去年起大幅度赠送面积已属违规，但目前不少楼盘仍然存在这种现象。比如位于白云区的一个高档住宅大盘，近日推出180平方米的大户型，除了首层之外，还打造出了一个夹层以及5米层高的地下空间。而整个地下空间包括延伸出的庭院面积全部赠送。另一个位于增城的别墅产品，也“白白”赠送了层高42米的地下空间。但按照规定，净高超过21米的地下空间，必须算全部面积。

除了赠送地下空间，“百变户型”、“N+1户型”等诸多类型产品也层出不穷，且存在政策风险。比如天河珠村珠吉街道的富通雅苑就曾经面临因为N+1户型，业主都面临要拆墙的问题。业内人士表示，遇到这样的情况主要是该开发商不够专业导致。据了解，一般来讲，许多N+1户型在未通过规划验收时是不封闭的，完全按照规划报批的图纸来做。等规划验收通过后，交楼前会根据业主需求统一封闭阳台外墙，安装玻璃等。这样，交付给业主使用时，原来的阳台已经俨然成为卧室了。而富通雅苑在申请规划验收前，在规划局眼皮下就封闭了阳台，不可避免地被定性为擅自违建了。

买房注意户型是否通过审批

据记者了解，自去年7月1日起正式实施了新版《建筑工程建筑面积计算规范》以后，买房房屋面积不能随便送了。业内人士表示，目前市场上还存在的赠送面积行为，很多都是赶在去年7月1日之前通过了规划审批。而在这个时间之后，所有的项目规划就必须按照规范来实施，无法打擦边球。但购房者在看房时也要注意这类户型是否通过审批，若未通过，则属于开发商的不合法行为，可以向相关部门进行举报。

内阳台：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积;在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。

大飘窗：窗台与室内楼地面高差在045米以下且结构净高在21米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。

地下室：有顶盖的采光井应按一层计算面积，且结构净高在21米及以上的，应计算全面积;结构净高在21米以下的，应计算1/2面积。也就是说，“买一楼送地下室”属于违规。

公共“赠送面积”无保障

业内人士表示，赠送部分的面积不属于产权所登记的面积，因此物业管理公司不会收取相应的物业管理费。合生有关负责人也告诉记者，如今广州的楼盘收取物业管理费都是以房产证的面积为准。

不过，方圆地产首席市场分析师邓浩志表示，一般情况下，只要在新规范出来之前报批通过了，那“送”面积的事实也就被确立了下来，以后不会有太多问题。唯一需要注意的是公共区域的赠送面积，这些面积是位于套内面积以外的公共区域内，比方说走廊的位置，公关露台的位置等，这些使用面积如果管理方要回收，业主是不会得到保障的。

此外，律师称，买房送面积一方面可能涉嫌逃避国家税费，另一方面可能违反规划，影响建筑外观甚至内部结构，严格地讲，送面积现象增加有可能产生新的违法建筑。所以“偷面积”所得的面积都不合法，法律上不承认，是不计入产权证的登记面积，不能用于投资、抵押，拆迁时也不会得到补偿，不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障，而且有可能被政府追究违建的法律责任。至于业主能否向开发商起诉，专业律师表示，如果业主不能找到能够证明开发商存在虚假宣传的证据，那么开发商就不涉及欺诈行为，赔偿维权也就没有法律依据。

不知风险青睐“偷面积”产品

不少市民告诉记者，自己非常钟情会“偷面积”的开发商楼盘产品，比如阳光书房、入户花园，很多这些类型产品只需要算一半面积的价格，另一半面积纯碎是赠送，并没有担心这种类型会出现什么问题。记者在踩盘过程中也发现，不少看楼客对N+1户型、入户花园等能多多赠送的面积产品非常青睐。

早前在金沙洲买了某楼盘的陈先生告诉记者，当时购买的是89平米N+1户型，可以做到四房，开发商就是利用了所谓阳光阳台多隔出来了一间小房，居住了两年多，这套房已经有房产证了，从来没有担心会有什么问题。

市民陈**就告诉记者，虽然自己知道在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中要求开发商常用的飘窗、奇偶层阳台、地下室等赠送空间，将不能再以全赠送的形式出现，但是目前市场上依然有不少懂得偷面积的开发商，“很多大房企的产品面积偷得很有水平”。

房屋赠送面积的几种形式

阳台：赠送阳台面积应属赠送面积中最常见的一种形式。但按照国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。而大部分户型中阳台本身就是半封闭的，只能算一半的面积，并无真正的“赠送”一说。

入户花园：即在入户门与客厅门之间的一个类似玄关的花园，起到入户门与客厅的连接过渡作用。入户花园一般在销售时只计算一半面积的，有的甚至完全赠送。入户花园面积越大，所赠送的面积就越大。

大露台：在一些户型中，一楼或者二楼的地方会设计一个大露台出来。许多开发商针对这种户型会将整个露台全部赠送给业主。但实际上，如果露台是在楼盘的公共区域，就是属于全体业主所有，不能作为某一住户的专门使用。

内庭院：内庭院又称入户庭院，一般出现在别墅或者洋房首层的户型中。内庭院引起的产权纠纷较多，主要矛盾点在于庭院本身属于公共面积，也不包括在业主产权证内。这类内庭院户型，虽是首层，但往往单价较高。

地下空间：高层、小高层和多层建筑的地下室一般是车库，和住宅分开计算产权，给购买住宅产权的业主单独使用。

高挑空间(阁楼)：许多顶楼的户型会特意被设计出一个阁楼来。大部分的开发商都会选择直接赠送阁楼，不算面积。但不同的层高决定了阁楼是否纳入销售建筑面积。

我认为：

1：对于开发商赠送的入户花园，从法律的角度看，如没有在房地产权证书上注明该入户花园的权属为开发商的，则开发商无权赠送该面积。对于该赠送面积，即使写入合同，也是无效的。但为了降低购房风险，建议消费者还是力争将赠送的面积写入合同当中，明确约定计价的方式是按套计价而非按套内面积计价。同时，在买卖合同附件一的“房屋平面图”上标注“赠送面积”的区域、范围。

2：由于赠送面积本身是依附于个体单位的范围内，虽然其产权上属于没有明确标示的建筑空间，但实际上其使用权本身就是归业主个人所有。另外，根据《物业管理条例》的规定，专项维修资金只能用于物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。由于赠送面积的实际使用人，在此情况下要求动用维修基金进行维修，不具备可操作性。

3：由于单位赠送面积没有显示在房产证上，根据2024年1月19日施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于被征收房屋价值的补偿，应不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，

可以，如果物业允许，开发商赠送6平入户花园可以封上。入户花园实际是房产商的一种手段，看起来诱人，但成本实际上由购房者承担。入户花园一般都是朝北设计的，一旦封闭起来会影响厨房和卫生间的采光。

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