深圳公寓可入户政策解读(深圳学区房攻略：这6大风险有人正在入坑！)

网上有关“深圳公寓可入户政策解读”话题很是火热，小编也是针对深圳学区房攻略：这6大风险有人正在入坑！寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

继豪宅税调整之后，深圳楼市又迎来了大消息。

12月12日，深圳市住房和建设局向媒体披露，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。

2024年7月31日深圳出台楼市调控政策，其中规定开发商在各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓只租不售。

深圳市住房和建设局介绍，之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定，原因在于该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

据悉，取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。对于取消后的影响，据深圳市住房和建设局监测显示，开发企业反应正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

相关人士认为，取消公寓只租不售，给大量城市更新项目减了负担，增加居住类物业市场供应，减少本已空置率高的商办规划供应。合一城市更新集团董事总经理罗宇表示，对于村改、工改商等改商类型项目，公寓可售将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，项目推进或将提速。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，深圳取消商务公寓“只租不售”，对当前全国商业物业去库存的政策形成新的影响，至少目前主流的政策思路是鼓励“商改租”而不是“商改住”，但深圳此类政策后，商业地产或迎来新的去库存的方式和途径。

可以说，商务公寓取消“只租不售”对开发商是一个利好，但值得注意的是，去年深圳“731”楼市调控指出，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新购买的商务公寓，自取得不动产权登记证书之日起5年内禁止转让，这条调控措施仍在生效。

在许多人看来，商务公寓一般是用来投资，商务公寓市场的表现也在很大程度上折射出深圳房地产市场的投资需求。对于深圳的商务公寓市场，虽然不限购不限贷，但由于交易税费、水电费等成本较高，商务公寓一直给人难以转手的印象，一般情况也会低于同片区的住宅价格。

不过，龙华区一处商务公寓项目的销售经理告诉记者，“除了深圳本地客户，最近还有许多内地客户前来咨询，因为商务公寓不限购。”与此同时，深圳商务公寓市场时有大宗交易发生，诸如龙华红山6979、罗湖笋岗招商中环等公寓项目都曾传来大宗交易的消息。

（来源：深圳中原研究中心）

置业者还是担心：或进一步提升市场的炒作氛围

深圳市房地产研究中心主任王锋认为，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。“之前规定只租不售，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。

不过，也有置业者担心，虽然深圳取消商务公寓“只租不售”对个人置业者没有太大关系，商务公寓也没有迎来什么利好，但在这个时候推出相关政策，或进一步提升市场的炒作氛围。最近一段时间以来，深圳楼市渐趋火爆。“我在龙华上塘看了一套二手房，业主反价20万元我没买，结果没过两天这套房子就成交了。”正准备置业的李**告诉记者，“之前我以为是中心地段的房子和优质学位房在涨价，没想到现在上涨趋势开始蔓延。”

最近，国内许多城市都对楼市调控政策进行调整。12月10日，张家港市房产交易中心工作人员称，房屋不满两年可以直接过户，没有限售要求。不过，仅仅过去一天，该市取消限售过户的政策便已经停止。楼市调控新政颁布过程中，不少地区出现过“朝令夕改”的情况，衡阳、开封等地区都有过调控政策颁布后随即取消的情况。

此外，据中原地产研究中心数据，截至11月底，年内房地产调控次数高达554次，同比增加30%。

近日，长沙市发改委官网挂出的通知，对该市成本法监制商品住房基准价格的计算明确为成本加利润加税金构成，平均利润率定为6-8%。该通知自2024年12月11日起执行。通知一出，市场做出各种解读。有人认为只给开发商6到8个点的利润，是长沙对开发商利润的进一步挤压，意味着“限价更严”。还有这样的观点：由于利润率实质上取决于总的成本，如果占成本一半的楼面地价越高，则相应的销售价格和利润均成比例上升，因此该通知实质上是有利于卖更高的地价和卖更高的房价，是对楼市价格管控“放松”。不过，有分析人士表示，这个通知的出台是对2024年《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》两年有效期满后相关政策的延续，且仅适用于成本法监制商品住房，外界对长沙楼市政策放松或更严的解读系误读。

社科院《中国住房发展报告（2024—2024）》认为，未来两年是楼市调控的关键期。楼市调控的机遇窗口将在2025年前后关闭，住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

今年以来，作为楼市热点城市的深圳，各种新闻不断，引来无数吃瓜群众围观，场面好不热闹。

继出台“史上最严楼市调控”之后，深圳近日又放出大招——停止商务公寓项目审批，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

那么，深圳为何突然停止商务公寓项目审批？其他城市是否会跟进操作？楼市下一步将何去何从？

再放大招，这次为何还是深圳

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》。

商务公寓，也就是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。

具体来看，《通知》包括了以下内容：

在深圳范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批；

已经审批通过的，可按原规定继续办理后续审批手续；

已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房；

……

今年以来，深圳成为全国楼市上涨的领头羊，各路炒房客接踵而至，引起监管部门高度重视。

7月15日，深圳出台了史上最严格的“深八条”楼市调控政策。事实也进一步证明，最严调控政策起到了立竿见影的效果。

据深圳市房地产中介协会发布数据显示，深圳楼市调控新政发布后第二周，二手房网签量环比大跌66.95%，较新政策发布前的高点回落了83.03%。

遏制炒房，缘何剑指商务公寓

深圳再放大招，有何深意？

其实，这要回到商务公寓本身。

近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”和“短期住宿”的出发点。

专家分析认为，在不少城市，商务公寓已经成为投机炒作的对象。这是因为，公寓“不限购不限贷”，且多数位于城市中心，价格一般比同类地段住宅便宜，受到不少购房者青睐。

公寓的存在，本是为了缓解住房紧张的现状，提供短期居住的服务，但在不少地方却呈现出“住宅化”特点。

实际上，2024年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停目审批公寓式办公项目。住建部批准新的《办公建筑设计标准》自2024年3月1日实施，新标准已取消了公寓式办公楼。

根据深圳市相关部门发布的解读，深圳停批商务公寓，符合国家相关政策和深圳的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。同时，强调将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。

深圳叫停公寓审批，旨在进一步遏制楼市投机炒作，如此一来，又一个炒房口子被彻底堵死。

中央定调，楼市发展方向再次明确

深圳此番操作，将对楼市产生哪些连锁反应？其他地方会跟进吗？

可以肯定的是，从“史上最严楼市调控”出台，到堵上商务公寓口子，足以看出深圳对于房地产市场的态度和严控决心。

对于下一步楼市调控的大方向，7月30日召开的中央政治局会议已经给出定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

从最新定调可以看出，中央对于楼市调控的政策是一以贯之的，决心不会动摇。促进房地产市场的平稳健康发展，是一以贯之的目标。

通过深圳的做法可以看出，只要楼市存在投机炒作行为，调控政策就会应运而生。房住不炒的定位被再次明确、反复提及，这种观念已经逐渐深入人心。

因此，炒房客可以洗洗睡了；而刚需购房群体也需要留意，小产权、公寓等特殊类房子需要谨慎购买！

Part?Ⅰ

学区房和学位房区别

通俗来讲，学位房就是只要你买了这个房子，就一定会有学位，而学区房则不一定。

学区房是由政府在每学年根据片区入学生源情况而划分出来的，每年小一初一学生要根据自己所在区域划分变动，确定自己所在房屋是带哪个学校学位，再根据各区域的招生积分政策申请入学，若等达到该学校最低入学积分即可顺利入学。

目前，深圳只有学区房的概念，没有学位房。随着近年来深圳各区学位缺口逐年增大，学位供需矛盾越发明显，因此不少部学生积分很难达到要求，即使拥有学区房最终也可能被分流到其它学校。

另外，在深圳，只有公办学校学位有学区房概念。

Part?Ⅱ

深圳名校学位房分布

对于尤为注重儿童教育，偏爱名校的家长而言，对于学区房的要求也越高。楼校长跟大家简单梳理下目前深圳名校学区房的分布情况：

①百花区域

区域内主要有深圳实验学校、荔园小学北校区等名校，作为深圳最老牌的名校学区，区域内教育氛围浓厚，但房产普遍比较老旧，最贵学区房卖至16万/平。

②香蜜湖——农科一带

区域内荔园外国语、侨香外国语、明德实验学校、深圳高级中学均为家长认可的全市名校，该区域作为深圳豪宅区之一，学区房均价在8万以上。

③南山

区域内南山外国语集团、南山实验集团、育才教育集团均为名校资源，该区集团化教育起步最早，具有一定的示范作用，学区房也普遍在8万以上。

④龙华红山一带

深圳高级中学挂牌新学校，依靠名校招牌，深圳中学高级中学龙华校区周围学区房最贵卖到10万/平，不过新学校是否能继承现有名校的优质基因还需时间考证。

⑤各区属实验学校

另外，对于各区域区属实验学校、外国语学校也是家长比较亲睐的学校。例如龙华实验学校、龙岗实验学校、宝安实验学校等，周边对应学区房也是相对水涨船高。

⑥名牌大学附属学校

近年来，不少优质高等教育学府由政府牵头引进到深办学，同时产生了一批名牌大学附属学校，像华南师范大学附属学校、华中师范学校附属学校等。

⑦深圳外国语学校、深圳外国语学校东海附属小学

深圳外国语学校，作为深圳唯一一所自主招生学校，只针对福田罗湖两区的小学生招考，门槛较高。从历年升学率看，其东海附属小学升深外初中部机率较大，因而东海花园也是众多看中名校学位的家长的选择之一，但是深圳外国语学校东海附属小学其实是民办学校。

⑧优质民办学校

民办学校没有学区房概念，目前深圳较为优质民办学校为百合外国语学校，位于布吉。该校实行自主招生政策，门槛较高。

Part?Ⅲ

大学区制

在积分入学，一校一学区的的政策背景下，“学区房”炙手可热。为进一步推进教育均衡化发展，目前深圳罗湖、南山、福田龙岗、龙华等多个区域已开始试点大学区制度。

简单说，就是以数所相邻学校组成大学区，区内通过摇号分配学位。假如A小区原来是带1号学校学位，该区域刚好实行大学区制度，A小区同时也可以申请2号和3号学校学位，但是申请1号学校积分有增加5-20分不等，申请其它学校则没有优势。

目前深圳已实行大学区制度的学校范围，可点击文末阅读原文，进入备战学区房页面——大学区处查询。

Part?Ⅳ

买学区房应注意什么？

历年都会有家长申请学位失败，导致小孩无法如期入学，或者因此只能入读民办学校。针对这个问题，楼校长提醒下各位家长买学位房要注意6大问题。

①至少提前1年购（租）房

若锁定了具体哪所学校，建议尽量提早布局，至少提前1-2年购入或租赁学区房，政策通常规定房产需在前一年购置才能入学，另外购置房产时间越长入学积分越高。

②确认房产所带学位是否被锁定

购置学区房前，需提前确认该学校学位是否要求所带学位房产实行学位锁定政策，即若该房产学位已被使用，那只能等该学生完成6年小学教育后才能使用。一般小学学位锁定6年，初中学位锁定3年。

③及时将儿童户籍迁入学区内房产

购置房产后，尽量将入学儿童户籍迁入学区内房产内，积分会更高。

④商务公寓不带学位

随着学区房供需矛盾越发严重，近年部分区域逐步取消了商务公寓的学区房功能，即商务公寓不带学位。

尽管罗湖等区政策表示商务公寓申请学位可提供全市无房证明，但从房产类型看或许会影响入学积分，因此建议购买学区房尽量选择住宅属性房产。

⑤新学校存在不确定性

对于新建楼盘宣传的名校资源，若教育局暂未发文划定学区范围，或正式公开学校情况，家长需谨慎对待，该学校存在很大的不确定性，开发商最后很可能无法兑现名校承诺。

⑥学区划分每年更新，谨防变动

名校区域划定，每年都会更新，建议购置房产时尽量选择稳定处于内的房产，减小学位变更风险。

Part?Ⅴ

楼校长总结

在深圳名校资源稀缺已成共识，家长对于教育的重视楼校长理解也认同，但并不建议一味追求学位房。总的来说，应该衡量自身总体情况，无谓因此大幅降低家庭生活水平。

另外对于孩子而言，名校学位也容易造成心理压力，一方面家庭倾尽所有为其上学，另一方面本身资质若不够，在重压环境下会很难适应。建议还是以孩子的自身学习情况作为首要标准进行择校。

只有最适合的，才能达到最优结果。

（以上回答发布于2024-02-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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23日，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，通知明确允许新建和已建成的商务公寓、宿舍项目使用燃气管道。

据业内人士介绍，目前深圳在售商务公寓中，可通燃气的项目并不多，特别是二手商务公寓项目。在部分一线城市，有项目甚至因私自加通燃气而受到官方的通报处罚。

对于这一通知，美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，虽然这一变化是市场多年来的强烈诉求，但微观调整并不能改变商务公寓、宿舍等不被市场看好的根本条件，比如没有学位、管理费、交易税费较高等，因此，这一通知不会对公寓销售量带来非常大的影响。

这是深圳官方近一年来，对商务公寓等商业办公类产品进行的第二次大动作调整。

增加住房供应

通知明确提出，已建成的商务公寓、宿舍项目，需要使用管道燃气的，应当满足国家和省市有关技术规范要求。

至于新建商务公寓、宿舍项目，应当将燃气管道工程与主体工程同步设计、同步施工、同步投入使用；完成施工图设计后依程序申请主体工程施工许可证或单独申请燃气工程施工许可证；申请主体工程施工许可证的，应当包含燃气工程的内容。

在解读该条政策前，我们可以宏观地了解下深圳商务公寓现状。深圳中原研究中心数据显示，深圳2024年公寓项目批售46个、24910套，套数同比上升23.6%；成交11735套，同比微增2.6%；成交均价63349元/平方米，同比下跌0.6%。

其实存量公寓与住宅相比，并未式微。根据深圳住建局去年9月公布的数据，存量公寓有约21414套，同期住宅产品为32303套。

存量改造、更新产品等，多渠道增加住房供应，某种程度而言是深圳在持续躁动的楼市下，不得不做出的重要选择。

在该通知发布的当日，国家统计局公布了1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，

虽密切发布调控指示，但深圳涨幅又位居榜单前列，二手住房价格环比上涨1.7%，领涨全国。

因此，这一规划调整，被业内看为是对公寓和宿舍的利好消息，亦对平稳深圳楼市也意义重大。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁在接受《每日经济新闻》记者采访表示，深圳住宅市场相对来讲是有限的，官方在丰富供应方式，商务公寓是重要补充。如今公寓和宿舍通燃气，这在全国称得上是先进行动。

宋丁补充道，该规划调整，或改善深圳住房供应不足现状。此外公寓存量高企，条件的改善会使得部分刚需考虑公寓等来解决居住问题。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，商务公寓等存量房屋改造，是鼓励租赁、鼓励存量房盘活和利用的表现，预计租赁市场的利好表现要优于成交市场。

贝壳研究院首席分析师许小乐认为，该规则的出台，使增量商务公寓、宿舍的建设有规则可依，存量公寓改造后更适合居住需求，有助于增加住房供应。

“不至于对市场产生重大影响”

实际上，这是深圳官方近一年来，对商务公寓等商办类产品进行的第二次大动作调整。

上一次调整，是在深圳发布最严楼市调控之后，2024年7月71日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局发布《关于停止商务公寓的审批通知》，全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目审批；鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房；减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

这在当时被业内解读成解决深圳住房供应紧张的重要手段，同时也是存量商务公寓的一重大利好。这一利好，在市场上表现得尤为明显。

通知发布的两个月内，商务公寓成交量环比大增。据深圳市住建局官网统计，2024年7～9月，深圳一手商业分别成交770套、1472套和1632套，环比直线上升。其中，8月份环比和同比分别骤增91.2%和101.9%。

何倩茹认为，目前深圳住宅市场的调控比较严格，层层加码的政策，可能会带来部分转向购买公寓的客户，这个因素对于增加公寓的销售量作用更大。

许小乐表示，商务公寓的主要问题是产权年限短，配备燃气有利于房屋流转，但并不会改变产权年限，不至于对市场产生重大影响。

实际上在早几年前，商务公寓等产品并不像今天这样被市场冷落。一位业内人士告诉记者，2024年，深圳调控的风曾吹向过诸如公寓等商办类产品，也就是在那时，商务公寓的成交量曾一度连续多月超过一手住宅成交量。

今年以来，作为楼市热点城市的深圳，各种新闻不断，引来无数吃瓜群众围观，场面好不热闹。

继出台“史上最严楼市调控”之后，深圳近日又放出大招——停止商务公寓项目审批，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

那么，深圳为何突然停止商务公寓项目审批？其他城市是否会跟进操作？楼市下一步将何去何从？

再放大招，这次为何还是深圳

7月31日，深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓审批的通知》。

商务公寓，也就是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。

具体来看，《通知》包括了以下内容：

在深圳范围(含深汕特别合作区)停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批；

已经审批通过的，可按原规定继续办理后续审批手续；

已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，鼓励转为可售型人才住房；

……

今年以来，深圳成为全国楼市上涨的领头羊，各路炒房客接踵而至，引起监管部门高度重视。

7月15日，深圳出台了史上最严格的“深八条”楼市调控政策。事实也进一步证明，最严调控政策起到了立竿见影的效果。

据深圳市房地产中介协会发布数据显示，深圳楼市调控新政发布后第二周，二手房网签量环比大跌6695%，较新政策发布前的高点回落了8303%。

遏制炒房，缘何剑指商务公寓

深圳再放大招，有何深意？

其实，这要回到商务公寓本身。

近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”和“短期住宿”的出发点。

专家分析认为，在不少城市，商务公寓已经成为投机炒作的对象。这是因为，公寓“不限购不限贷”，且多数位于城市中心，价格一般比同类地段住宅便宜，受到不少购房者青睐。

公寓的存在，本是为了缓解住房紧张的现状，提供短期居住的服务，但在不少地方却呈现出“住宅化”特点。

实际上，2024年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停目审批公寓式办公项目。住建部批准新的《办公建筑设计标准》自2024年3月1日实施，新标准已取消了公寓式办公楼。

根据深圳市相关部门发布的解读，深圳停批商务公寓，符合国家相关政策和深圳的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展。同时，强调将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。

深圳叫停公寓审批，旨在进一步遏制楼市投机炒作，如此一来，又一个炒房口子被彻底堵死。

中央定调，楼市发展方向再次明确

深圳此番操作，将对楼市产生哪些连锁反应？其他地方会跟进吗？

可以肯定的是，从“史上最严楼市调控”出台，到堵上商务公寓口子，足以看出深圳对于房地产市场的态度和严控决心。

对于下一步楼市调控的大方向，7月30日召开的中央政治局会议已经给出定调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

从最新定调可以看出，中央对于楼市调控的政策是一以贯之的，决心不会动摇。促进房地产市场的平稳健康发展，是一以贯之的目标。

通过深圳的做法可以看出，只要楼市存在投机炒作行为，调控政策就会应运而生。房住不炒的定位被再次明确、反复提及，这种观念已经逐渐深入人心。

因此，炒房客可以洗洗睡了；而刚需购房群体也需要留意，小产权、公寓等特殊类房子需要谨慎购买！

昨天有位朋友向小编打听商住房的消息，问问这种不限购的房子能不能买。现在一线楼市中，商住房（公寓）占新房的比例越来越大，比较多的是那种loft（买一层送一层）

北京市场上，商住房供给大于普通住宅，深圳12月份商住房供给也占比达80%。即便如此，买这种loft商住仍然要十分小心。

1、loft商住房必须重“商”轻“住”

对于郊区的商住房项目来说，商业真正发展起来要相当长的时间。比如北京地铁房山线稻田站的金域堤香项目，该项目有一部分商住产品，但是这项目除了一个地铁站（距离500米），附近真的就如“稻田”一般。未来如果自己不住，也只有出租一条路。商住房没有“商”只有“住”，其价值大打折扣。

2、loft商住房的装修成本不可忽视

对于一上一下格局的loft商住房而言，其装修成本是不可忽视的，一个产权面积40平米，实得80平米loft商住房装修成本比80平米的平层要高出很多。Loft户型一般要设计两个卫生间和一个楼梯，再加上夹层成本，仅这些至少需要几万块的装修预算。如果你的开发商帮你设计了精装修，成本可能又上去了。

3、大部分loft格局一般

一层几十户的loft商住，不要奢谈格局了，能够给你一扇窗户就不错了，南北通透是不敢想了，室内通风可能需要窗口和入户门同时开启才行，当然有些开发商相对良心，配备了整体新风系统，但这些也不是白给你用的。

4、难以实现“买一层送一层”

loft商住房如果要实现“买一层送一层”，每一次就比较压抑。事实上我们从开发商的样板间（如下图）也能看出来，市场上真正“买一层送一层”的loft商住非常少，上层空间差不多只有下层空间的1/2。这主要是为了在底层客厅区域留出挑高，以增加整体空间张力。

5、loft商住房只能赚点租金

二手房市场上，同地段商住房和住宅的价格差异非常大，越靠近中心城区，差距越大。

北京的石景山的CRD银座（商住）单价在45万左右，而附近的远洋山水则高达7万左右；而地段更优越的西直门区域，金贸中心（商住）单价在55万左右，附近的铁路巷单价早已奔10万了。

前段时间有则报道，《190万元商住房税费85万元》，原价45万现价190万，房价涨了4倍多，但由于不享受“满五唯一”等优惠，出售时要缴纳7万多增值税，43万多土地增值税，29万的个税，57万的契税……

也许你会想着转嫁给购房者，但这笔钱对方愿意出么？买商住房出手相对困难，核心区赚租金倒是比较好，但五六环外的商住房就得打折扣了。

6、居住成本

这些大家应该都知道，不详细说了，不通燃气、水电物业费都比较贵。

7、产权问题

前几天有关70年产权到期自动续期的消息让房地产着实躁动了一番，但商住房的土地是商业性质的，免费续期的可能性不大。

总之，loft商住房核心是“商”，其次才是“住”。如果不具备“商”的潜力，还是不要碰的好。

（以上回答发布于2016-12-26，当前相关购房政策请以实际为准）

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临近春节假期，深圳市住房和建设局（下称“深圳市住建局”）突然发布建立二手住房成交参考价格发布机制的通知，通知自发布之日起施行。根据随后公布的深圳市住宅小区二手住房成交参考价格表显示，深圳市住建局对全市3595个住宅小区制定了二手住房成交参考价格。

此次二手住房成交参考价格的制定方法是，“深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，并按照市域全覆盖、区域网格化原则，以住宅小区为区域网格单元，发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格”，在随之发布的《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》政策解读中，深圳市住建局介绍称。

据财联社记者了解，参考价施行动态的发布机制，二手住房成交参考价格，将由深圳市房地产和城市建设发展研究中心定期在深圳市住建局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。

参考价明显低于市场报价

财联社记者通过梳理价格表发现，因深圳一手住宅小区目前限价，所以参考过一手住宅小区之后的二手住宅小区价格，明显低于市场挂牌价。

二手住房成交参考价格显示，3595个住宅小区的二手住房成交参考价格最高均未超过14万元/平方米，最高价为132000元/平方米，包括恒裕滨城二期、海上世界双玺花园、太古城花园、华润城润府一、二、三期等。其中，恒裕滨城二期即此前因业主抱团涨价，被禁止二手房网签的小区。

值得一提的是，同属于华润城润府项目的华润城四期在2024年11月开盘，后因查出12人代持打新，被官方通报。而之所以出现认筹火爆，以至于出现大量“代持”的重要原因之一，便是一二手房价格倒挂。此次该小区一期、二期、三期公布的二手住宅参考价就明显低于市场挂牌价。

贝壳找房APP显示，华润城润府一期、二期、三期目前的二手住宅挂牌均价分别为193243万元/平方米、177182万元/平方米、192182万元/平方米。一期最近成交的168平户型的价格为146万元/平方米。

再以福田的热点学位房为例，百花公寓一期、城市主场公寓两个小区二手住宅成交参考价表中的参考价，分别为1173万元/平方米和797万元/平方米。而贝壳找房APP显示它们目前的挂牌均价为169078万元/平方米和128914万元/平方米，最近成交为149263万元/平方米和122722万元/平方米。

长期影响有待观察

“从发布背景看，一手房限价已久，而二手房一直没有限价，时间一长，一、二手倒挂现象越来越严重，以前是二手房为主导，现在是新房主导，影响整个成交结构。近期也可以看到，新房打新热持续高涨，即便近期已出台多个政策抑制打新热，政府也有想法去调控二手房的价格。”深圳中原地产董事总经理郑叔伦向记者表示。

深圳市住建局的通知中并未明确成交参考价的具体用途，仅在提及二手住房成交参考价格有何作用时提到：“发布二手住房成交参考价格有利于加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险，稳定市场预期。”

“目前具体的细节没出来，从现在公布的参考价来看，比市场实际成交价格要低不少，所以执行起来会有一定难度，因此这个参考价更多是表态为主，意义大过实际作用。下一步不排除政府会考虑按照参考价去贷款、甚至按照参考价去过户。公布参考价只是第一步，后面会不会有第二步、第三步也是说不准的。”郑叔伦称。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁也认为，参考价或影响银行评估价。“比如说参考价是7万元/平方米，报价10万元/平方米，银行说只能按照7万贷款，就会导致很多人成交不了。因为政策刚刚提出，暂时还不清楚长期的影响，政府不可能说让参考价成为必须的成交价，博弈刚刚开始，往后怎么走还要观察。”

“我估计会有两方面的影响，第一，政策解读文件中明确说了给银行做参考，有可能银行会以它为参考做评估价，我们可以看到表里最高的都没超过14万元的，以后即使是40万元、30万元的成交都只能按照这个价格来贷款；第二，后续可能会加强对中介机构宣传的监管，比如网站、店面广告牌的报价，价格过高都有可能被严查。”美联物业深莞惠董事总经理江少杰对记者说。

深圳市规划和自然资源局、深圳市住房和建设局刚刚发布《关于停止商务公寓的审批通知》

通知要求，在全市范围内（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可、已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

以下是：通知相关内容的解读全文

一、背景介绍

根据《深圳市城市规划标准与准则》，商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，其用地分类属于商业用地。商务公寓参照原建设部2006 年 11 月发布的《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）中的公寓式办公楼进行设计。

商务公寓早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。近年来，商务公寓呈现出明显的类住宅化倾向，已偏离“服务商务人士”“短期住宿”的目的。2024 年，为维护房地产市场秩序，上海等城市已停止审批公寓式办公项目。2024 年 11 月，住建部批准新的《办公建筑设计标准》（JGJ/67-2024），自 2024 年 3 月 1日起实施，原《办公建筑设计规范》（JGJ67-2006）同时废止。新标准已取消了公寓式办公楼。

二、主要内容

近日《深圳市规划和自然资源局 深圳市住建局关于停止商务公寓审批的通知》（以下简称《通知》）印发。我市停止商务公寓审批，这一规定符合国家相关政策和我市的实际管理需求，有利于进一步规范管理和促进房地产市场的平稳健康发展，相关内容如下：

（一）在全市范围（含深汕特别合作区）停止新的商务公寓项目的规划审批和用地出让方案审批。规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

（二）对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划。

（三）优化城市主副中心和组团中心内各功能用地规划布局，减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

（四）通知自发布之日起施行。

三、《通知》要点

我市将继续加大住宅用地供应，保障市民安居需求。一是适当提高居住用地比例。在规划层面，深圳结合编制新一轮国土空间总体规划的契机，研究适应新时期城市发展需要的城市建设用地结构比例，优化各级城市中心区内的各功能用地规划布局，将适当压缩商业用地规模，提高居住和公共服务设施用地比例。这将从用地结构上增加居住用地规模，增加公共住房供给，进一步改善市民居住条件。在用地供应层面，深圳从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地 2932 公顷，占全年建设用地供应总量约 25%，较去年计划的 150 公顷增加了近一倍，公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长；二是鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。对于已批规划尚未签订合同（不含招拍挂出让情形）的商务公寓项目，在满足学校等公共配套要求、开发企业自愿的基础上，鼓励转为可售型人才住房。开发企业可向市住建部门申请纳入住房发展年度实施计划，并按程序向市规划主管部门派出机构和各区城市更新和土地整备部门申请修改规划，多渠道增加住房供应。上述鼓励转为可售型人才房的商务公寓项目，不包括现状已建成、已销售、已签订土地出让合同的商务公寓项目。这项措施也将进一步增大我市公共住房供给，为我市多层次住房供给提供空间支持。

此外，为保障已批商务公寓项目的合法权益，做好市场平稳过渡，按照“不溯既往”的原则，《通知》还规定，规划已经市规划主管部门和各区政府（新区管委会）审议通过或建设用地规划许可已经市规划主管部门派出机构审批通过的商务公寓项目，包括已建、在建和正在审批的商务公寓项目，可按原规定继续办理后续规划许可、土地出让、建筑报建、施工许可、竣工验收、产登记、产权转让等各项审批手续，不受《通知》影响。

市规划和自然资源局

市住房建设局

2024 年 7 月 22 日

关于“深圳公寓可入户政策解读”这个话题的介绍，今天小编就给大家分享完了，如果对你有所帮助请保持对本站的关注！