深圳推动二手房“带押过户”模式是怎么回事？

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近日，多家主流媒体密集报道，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案》的通知，旨在提高深圳二手房交易效率和便利度，降低二手房交易成本。并明确提出，二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房带押过户模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。看到这里，也许很多人会有个疑问，二手房带押过户什么意思？具体操作流程是什么？

深圳推动二手房带押过户模式

1月5日，深圳市住房和建设局等六部门印发《深圳市推广二手房带押过户模式的工作方案》的通知。通知称，二手房带押过户模式指存在抵押的房产，在不提前还清贷款的情况下，办理过户、重新抵押并发放新的贷款，实现用购房款还旧贷款（使用买方的购房资金来偿还卖方的银行贷款）。在二手房带押过户过程中，通过推行顺位抵押、二手房转移及抵押双预告登记等多种模式，优化业务流程，实现二手房交易更加高效、便捷。二手房交易过程中，买卖双方可选择适用二手房带押过户模式，交易房产需满足除原银行贷款抵押外没有设立其他抵押的条件。

通知指出，稳妥推进试点，鼓励全面探索。在试点范围方面，先试点推广买方一次性付款或买卖双方贷款银行为同一家银行的二手房带押过户，再逐步推广至买卖双方贷款银行非同一家银行的带押过户业务。同时，鼓励各银行先行先试办理买卖双方贷款银行非同一家银行的带押过户业务。在模式做法方面，除顺位抵押双预告登记模式外，鼓励积极探索其他模式，为全面推广二手房带押过户积累经验。

二手房带押过户什么意思？

带押过户是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。以前的传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。这种方法在使用中限制较多、风险较大，且手续流程也比较复杂，所以很少有银行会同意。但现在据了解，二手房带押过户已经在济南、青岛等城市推出了，在工商银行、建设银行、北京银行等多家银行试点成功，是一种新模式，就是为了提高二手房交易的便利性而推出的。

除了深圳以外，2024年12月底，东莞市住房和城乡建设局也发布了《关于推行存量商品房带押过户模式的通知》（下称《通知》），对带押过户模式进行解释说明。

《通知》称，推行存量商品房带押过户模式，可有效降低房屋交易风险和成本，缩短房屋交易周期，在激发存量商品房市场交易活力的同时，有利于新建商品房市场和存量商品房市场之间相互促进，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

据不完全统计显示，2024年8月份以来，已有超过20个城市陆续宣布推出二手房带押过户的交易模式，其中既有深圳、广州、东莞、西安、宁波、苏州、无锡、济南等热点城市，也有中山、丽水、潍坊、淮安等三四线城市。

深圳二手房带押过户具体流程

（一）顺位抵押办理流程

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同。

2、买卖双方在选定的资金监管机构（如银行、公证机构）办理资金监管手续，对买方的购房款（包括首付款和银行贷款）进行监管。同时，买方向银行申请贷款。

3、买方贷款审批通过后，买卖双方和买卖双方贷款银行共同线上申请转移登记+抵押权变更登记+抵押权设立登记合并办理，按顺位设立新的抵押权。

4、不动产登记部门根据买卖双方和买卖双方贷款银行申请，同步办理完成三个登记事项，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押登记电子证明。

5、买方贷款银行根据不动产登记部门推送的抵押登记证明发放贷款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。资金监管机构用监管账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。

6、卖方贷款银行结清贷款后，线上提交抵押注销申请，买方贷款银行的抵押权顺位相应向前，即由第二位升为首位抵押。

7、资金监管机构将资金监管账户余额划转给卖方。

（二）双预告登记办理流程

1、买卖双方达成交易意向，签订二手房买卖合同后，买方向银行申请贷款。

2、买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，线上申请办理二手房转移预告登记及抵押预告登记。

3、不动产登记部门根据买方贷款银行及买卖双方申请，完成双预告登记业务审核，记载不动产登记簿，并向买方贷款银行推送抵押预告登记电子证明。

4、买方贷款银行依据抵押预告登记结果足额放款，涉及公积金贷款的，由公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买方的首付款和银行贷款均直接存入买卖双方在提存协议中约定的资金提存账户中进行监管。公证机构出具相关材料，并送达买方贷款银行、买卖双方。

5、购房款存入提存账户后，买卖双方和买方贷款银行及时向不动产登记部门申请办理双预告登记转本登记。

6、房产转移登记完成后，提存机构用提存账户中的购房款偿还卖方银行贷款本金和利息，结清贷款。卖方贷款银行线上提交抵押注销申请，不动产登记部门在线审核，也可以由卖方本人提出注销抵押，银行线上确认申请。如果房产转移登记不能完成，提存机构将提存账户中的购房款分别归还买方贷款银行及买方本人。

二手房交易详细流程

1、选择房源

购买二手房的第一步就是寻找房源，其实购房者可以通过很多渠道来获取二手房源，可以到房产中介机构去寻找房源信息，也可以通过亲戚朋友、熟人同事的介绍，此外，还可以关注当地的一些房地产网站或者报纸登载的信息。

2、实地看房核实产权

购房者可以根据自己的需求来选择房源，可以通过观察二手房周围的环境、配套以及房屋的质量进行考察。另外还要了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以确认房屋产权归属。

3、签订合同

当买卖买卖双方确定了购房意向后，就可以开始着手签订房屋买卖合同的事情了，当购房者查看过售房者的证件，并且合法时，购房者便可以交纳购房定金，之后交易双方签订房屋买卖合同。

房产交易双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

4、银行贷款

如果购房者不是一次性付清房款，那么是需要办理按揭贷款的手续。签订完房屋买卖合同后，买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方准备交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋权证后，银行将贷款一次性发放。

5、申请过户

买卖双方需要一起去房产交易管理部门提出申请，然后管理部门查验有关证件，审查产权。对符合上市条件的房屋准予办理过户手续；对无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

6、缴纳税费

按照相关规定二手房过户需要交纳房屋买卖的税费，首先相关部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。

之后再去办理税费的缴纳，税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是有区别的。

7、办理产权转移过户手续

买卖双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，买方凭领取房屋所有权证的通知单到发证部门申领新的产权证。

8、房屋交接

当二手房买卖合同手续完成之后，就要按照合同中约定的时间交接房间了，有些房主不会按照合同中的约定来交接房屋，因此在签订合同的时候一定要明确写出交房时间以及违约责任等。房屋交接后，还应注意物业的交接，因为牵扯到物业费问题，所以不可漏掉这一步。

一些并不光彩的数字：

（1）深圳至少有720万低收入的“底层”工人，占深圳常住人口的80%以上，其中大部分人受户口政策限制，至今无法入户城市，生活不稳定；

（2）长期来，深圳普通工人的平均工资不足900元，才调高法定最低工资至1100元；

（3）深圳是工人平均工作时间最长而收入低的城市，工人每天平均工作时间都在10到12小时以上；

（4）数百万外来农民工靠微薄的工资买不起住房，只能长期住在兵营式拥挤的职工宿舍或者条件极差的廉价出租屋里。

这些状况反映出，经历30年经改过后，为经济特区作出贡献的深圳工人，社会状况没有得到改善，基本权利得不到保障，他们依然被当作可压榨的“廉价劳动力”。

关于养老保险的优缺点

其优点在于：

（1）使农民工在社会保障方面获得了“市民待遇”；

（2）有利于形成城乡劳动者平等竞争就业的机制。

深圳模式的缺点是：

（1）对于低收入的农民工来说，费率过高；

（2）累计15年缴费期太长；

（3）退保只能退或转移个人账户的积累额，不合理。人们形象地称之为“大斗进、小斗出”，对农民工本人和农民工输出地都是一种间接的“剥削”；

（4）农民工参加和享受养老保险的资格条件太苛刻，例如，退休前5年要连续在本市缴费，绝大多数农民工难以做到。

法律分析：在职人才落户深圳有补贴，但是必须符合申请条件。租房和生活补贴申请条件：1、具有全日制普通高等教育本科以上学历；2、具有深圳户籍；3、在深圳缴纳了社会保险费，且社会保险关系仍在本市；4、本人未享受过购房优惠政策、未正在租住公租房。年龄条件：本科的未满30周岁、硕士的未满35周岁、博士的未满40周岁。

法律依据：《关于深化人才发展体制机制改革的意见》（七）加强人才管理法制建设。研究制定促进人才开发及人力资源市场、人才评价、人才安全等方面的法律法规。完善外国人才来华工作、签证、居留和永久居留管理的法律法规。制定人才工作条例。清理不合时宜的人才管理法律法规和政策性文件。（八）创新人才教育培养模式。突出经济社会发展需求导向，建立高校学科专业、类型、层次和区域布局动态调整机制。

深圳人才补贴政策有：

1.市补贴的金额为：本科15000元、硕士25000元、博士30000元。

2.区补贴的金额为：本科15000元、硕士25000元、博士30000元。

3.市补贴条件为：本科30岁以下，硕士35岁以下，博士40岁以下，非深圳体制内在编，未享受人才房，必须有深圳公司缴纳的社保记录才能申请落户补贴。

应届生入户深圳不需要工作、社保和体检，就可以任意落户深圳一个区 ；应届生入户深圳的前提，需要将报到证派遣或改派到深圳。

深圳人才引进政策： 高学历+年轻人，入户门槛越低，入户福利越高 ；

入户深圳即可申请人才补贴：本科15000，硕士25000，博士30000；

如果可以落户到有区补贴的区，还可以申请各区补贴：本科15000，硕士25000，博士30000；

坪山区补贴：本科20000，硕士30000；博士50000。

办理条件

1、本科以上学历，以办理引进手续时申报的学历为准。 V

2、接收的应届毕业生和新引进的归国留学人员无年龄限制。

3、具有深圳户籍。

4、在深圳已缴纳社保，且社保关系在本市。

5、本人未享受过购房优惠政策，未正在租住公租房。

申请流程

1、申请人登陆深圳市新引进人才租房和生活补贴系统

2、市人力资源保障部门在每月首个工作日汇总上月市、区申请人名单。

3、各职能部门核查申请人户籍及住房保障政策享受情况。

4、市、区人力资源部门将拟发放人员名单在部门政府网站上公示5个工作日。

5、人力资源部门在公示结束后的10个工作日内完成租房和生活补贴发放工作。

法律依据：

《关于深化人才发展体制机制改革的意见》

二、推进人才管理体制改革

（七）加强人才管理法制建设。研究制定促进人才开发及人力资源市场、人才评价、人才安全等方面的法律法规。完善外国人才来华工作、签证、居留和永久居留管理的法律法规。制定人才工作条例。清理不合时宜的人才管理法律法规和政策性文件。

（八）创新人才教育培养模式。突出经济社会发展需求导向，建立高校学科专业、类型、层次和区域布局动态调整机制。

《中华人民共和国户口登记条例》

第十七条 户口登记的内容需要变更或者更正的时候，由户主或者本人向户口登记机关申报;户口登记机关审查属实后予以变更或者更正。

户口登记机关认为必要的时候，可以向申请人索取有关变更或者更正的证明。

第三条 户口登记工作，由各级公安机关主管。

城市和设有公安派出所的镇，以公安派出所管辖区为户口管辖区;乡和不设公安派出所的镇，以乡、镇管辖区为户口管辖区。乡、镇人民委员会和公安派出所为户口登记机关。

居住在机关、团体、学校、企业、事业等单位内部和公共宿舍的户口，由各单位指定专人，协助户口登记机关办理户口登记;分散居住的户口，由户口登记机关直接办理户口登记。

居住在军事机关和军人宿舍的非现役军人的户口，由各单位指定专人，协助户口登记机关办理户口登记。

农业、渔业、盐业、林业、牧畜业、手工业等生产合作社的户口，由合作社指定专人，协助户口登记机关办理户口登记。合作社以外的户口，由户口登记机关直接办理户口登记。

——>学历提升咨询深圳入户技师证有：凡持有广东省或深圳市职业技能鉴定中心考取的一级(高级技师)、二级(技师)和三级(高级工)职业资格证。深圳技能入户申请的岗位工种：连续就业期间实际从事的岗位(工种)与职业资格证书中的考核职业(工种)相一致。

深圳技能入户需要的条件： 1、高中以上学历 高级技师(一级) 45周岁以下。 2、高中以上学历 技师(二级) 40周岁以下。 3、高中以上学历 高级工种(三级技工，须紧缺工种) 35周岁以下。 年龄：技师和高级工在40岁以下，高级技师在45岁以下。 学历：技师和高级工在高中(中专、中技)以上，高级技师没要求。 社保：技师、高级技师满一年以上，高级工满三年以上。(个人社保需要在同一个单位连续缴纳1年以上的，不得换单位不能补缴断缴社保)。

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