《民法典》颁布至今也已过一年，正式实施也已经半年了。
《民法典》除了“继承”了之前九部民事法律大部分内容外，还确立了许多新的制度，其中在物权编中新确立的“居住权”制度，其实和老年人群体息息相关。一年来，我们在《民法典》的普法及咨询过程中，也有很多的老年朋友关注这问题。下面我们就将为大家介绍一下居住权到底是什么？居住权将产生什么样的法律影响？签订居住权合同将需要注意哪些？
一、居住权到底是什么？
《民法典》在物权编中用单独一章共六个条文形式确立了居住权制度，下面我们先直接了解一下，《民法典》对居住权的定义。
《民法典》第三百六十六条
居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。
从上述法条可以分析得出，居住权就是人们可以与他人订立合同或遗嘱，从而在他人享有所有权的房屋取得，为满足自己生活居住需要的一种权利。其实在形式上和租赁房屋有点类似，虽然表现都是对他人房屋的使用，但是在法律的本质上有很大的区别。房屋租赁获得的是一种债权，而居住权是一种共益物权，法律效力是高于债权的。居住权可以设定更长的“居住”期限，不受房屋所有权变动的影响，具有更强的稳定性。
二、居住权将对人们产生什么样的法律影响
上述简单为大家介绍了一下居住权的概念，相信大家对于居住权概念，更想了解一下居住权对于人们产生什么样的影响。当然影响是多方面的，下面就根据我们对居住权的研究，总结出如下主要的法律影响：
1.将进一步促进和保障“以房养老”，居住权制度的确定，将在制度上更进一步的保障“以房养老”的模式，可以采取先出售房屋，但同时为老年人设置居住权，这样能为老人带来售房款等养老资金外，还能保留对房屋的稳定居住；
2.遗嘱对房产的处置，化解继承纠纷。因为可以通过遗嘱的形式来确定居住权，这样就为当出现老年人再婚或者为老年人生前付出赡养的人情况下，通过遗嘱确立居住权，保障这些人还可以居住，但所有权可以归自己的子女；
3.对婚姻的影响，居住权在婚前的使用，为房产是否要加配偶名的情况提供了新的解决方案。给配偶居住权，而不让出所有权；如果离婚，居住权也为夫妻财产分割提供新的解决方案，可以实现一方对房屋有居住权，另一方对房屋有所有权，使法律规定的“对生活困难一方的适当帮助”这一原则更好的得到贯彻。
4.对于购买二手房或者设置房屋抵押权需特别注意是否有居住权的登记。前面提及因为居住权是一种物权，对房屋有更强更稳定的控制力。如果该房屋有居住权的登记，那么可能导致虽然购买了房屋但不能居住；设置了抵押，但也很难实现抵押；
三、签订居住权合同的注意事项
《民法典》确定在形式上可以提供合同或者遗嘱来设置居住权，下面我们将根据自身的经验以及研究，并根据《民法典》第三百六十七条的规定，为大家介绍签订居住权合同的注意事项：
1.必须采用书面的形式订立，这是法律的明确规定；
2.对房屋产权状况的尽职调查，查询房屋所有权，是否有设置抵押，是否已有居住权的设置；
3.合同条款需有完整的各方当事人的姓名或者名称和住所；
4.住宅的位置，具体的房屋地址、门牌号、产权证号、面积等；
5.居住的条件和要求，确定有偿还是无偿，居住人同住人范围；
6.居住权的期限，具体确定从什么时候开始，到什么时候结束；
7.违约责任，确定撤销居住权的情形以及双方的违约责任；
8.解决争议的方式，发生争议后，通过何种程序解决纠纷，可通过约定具体的法院管辖；
9.最后需要注意的是，合同签订后，还申请对居住权的登记，登记后居住权才生效。
谭志鹏，广东鹏拓律师事务所 养老行业法律服务部主任
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