《民法典》新增“居住权”制度，老年人房产安排更安心

房子，作为很多家庭的财产的主要体现，一直是我们老百姓非常关注的点。自2021年1月1日起施行的《民法典》，在其物权编中新增的“居住权”制度，将深刻地影响到房子使用、交易，尤其是为老年人安排处理房产方面，提供了新的方案。本文将为大家介绍居住权是什么？有哪些使用场景？以及设置居住权的注意事项。

一、居住权是什么？

我们先看一下法律是怎么来规定居住权的，《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。从法律规定看居住权是一种用益物权，与大家通常理解的所有权不同，用益物权作用在他人之物上，着眼于该物的使用价值，可以对抗所有权人。

以上法律规定和法理分析更加抽象，简单讲居住权就是人们可以与他人订立合同或通过遗嘱，在他人享有所有权的房屋上取得为满足自己生活居住需要的一种权利。其实在形式上和租赁房屋有点类似，但本质上，居住权的效力高于普通的“房屋租赁权”，甚至高于“房屋所有权”。即如果对房屋设置了居住权，则房屋的所有权人也不能赶走“居住权人”，即使房屋出售、抵押、拍卖也不影响。

二、居住权有哪些使用场景？

上面让大家了解了“居住权”这一种非常霸道的权利是什么，那么该制度有哪些作用？什么场景下使用可以解决哪些问题呢？

1. 婚姻

婚前的使用，为房产是否要加配偶名的情况提供了新的解决方案。给配偶居住权，而不让出所有权；离婚时，居住权可以实现一方对房屋有居住权，另一方对房屋有所有权，使法律规定的“对生活困难一方的适当帮助”这一原则更好的得到贯彻。

2. 遗产继承

一方面，对于想提前将房产给到孩子，但又担心孩子将来不赡养，或者孩子讲房产“败掉”，导致自己无房可住，这时在将房子过户给孩子时，同时也为自己设置一个居住权；

另一方面，可以通过遗嘱的形式来确定居住权，这样就为当出现老年人再婚或者为老年人生前付出赡养的人情况下，通过遗嘱确立居住权，保障这些人还可以居住，但所有权可以归自己的子女，从而减少家庭纠纷。

3. 安居

父母出资为子女买房，房子登记在子女名下，此时可以通过约定居住权的方式保障父母住房需求及出资后的权益。

4. 以房养老

将在制度上更进一步的保障“以房养老”的模式，可以采取先出售房屋，但同时为老年人设置居住权的方式，这样能为老人带来售房款等养老资金外，还能保留对房屋的稳定居住。

三、设置居住权的注意事项

1.需要通过书面或者遗嘱的形式。

依据法律规定，居住权合同必须采取书面的方式，不能仅仅是口头约定或者录音录像之类的，一定要白纸黑字写清楚，居住人情况、房屋的位置房产证号、有偿或无偿、居住权期限等重要内容。通过遗嘱的方式也可以设立，但还需要遵循遗嘱相关法律规定，确保遗嘱有效。

2. 要及时申请居住权登记。

居住权属于物权，并不是通过合同约定就直接发生物权的法律效力。依据法律规定，居住权自登记时设立。所以通过合同约定设置居住权，或者通过遗嘱，遗嘱生效后，均应及时向不动产登记部门办理居住权登记，否则不发生居住权效力。

作者：谭志鹏，广东家之承律师事务所养老律师团队负责人，专注老年人及养老行业法律服务。

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