深圳房产代持入户(四天三政策“禁买令”出台 代持购房遭到严厉打击)

网上有关“深圳房产代持入户”话题很是火热，小编也是针对四天三政策“禁买令”出台 代持购房遭到严厉打击寻找了一些与之相关的一些信息进行分析，如果能碰巧解决你现在面临的问题，希望能够帮助到您。

深房理“套路”俨然是一个杀猪盘，细看每个步骤与杀猪盘套路一致，包括寻找目标、取得信任、怂恿投资、收取大量费用、大量投入、无法提现、销声匿迹。深房理所谓的“买房致富论”大致分为六大步骤：

第一步，以育儿知识，深圳房价永远上涨贩卖焦虑，吸引妈妈群体粉丝，不断取得信任。

第二步，收会员费，怂恿投资，带你炒房赚钱，撬动各大银行的贷款；

第三步，通过假离婚、代持、骗贷等方式绕过政策获取购房资格与凑齐购房资金。

第四步，集体买入指定概念盘，形成市场垄断和房价上涨的虚假繁荣；

第五步，当有新的买家接盘，就可以实现所谓的赚钱；

第六步，通过霸王借据和官司诉讼等方式，迫使会员资金链断裂，最后会员所买的房产也被他们纳入囊中。

深房理表示，打着“买房致富”口号，实际上是“以贷养贷” 模式，每个环节的中间商赚得盆满钵满，而风险由你独自承担，让你掏了更多的钱交到他手上，深理房的运营模式和杀猪盘无异。所谓的“炒房实现财务自由”，实际上最终会使得炒房者人财两空、负债累累、档案存污。

扩展资料

“深房理”事件新闻回顾

4月2日，深圳人民银行发布了《关于公布对经营用途贷款违规流入房地产领域问题投诉举报途径的通知》，针对房地产市场是否有违规资金进入，提供了举报途径。网友“深房理装修队003”于当日转发该消息的同时举报了“美妈陈小泉”于2024年9月18日通过中信银行深圳福田支行申请了385万元个人经营性贷款用于炒房，称此人名下还有更多贷款也是用于炒房，其曝出的长图详细解释了炒房过程—如何通过腾挪贷款及借款，让个人总资产超3500万元。

4月4日，“深房理装修队003”一举曝出102份炒房材料，其写道“‘深房理’摇篮会员合伙炒房材料102份”，并附上一张长图。这些炒房材料基本都是微信聊天截图，时间多为去年上半年，内容多为“代持人招募股东”。

如其中一位自述在深圳北站附近上班，有3成首房首贷资格，自有资金20万元，计划购买700万元左右的房产，希望招募愿意分享第一次信用贷和后期的抵押贷的“股东”。同日，“深房理装修队003”还爆料“深房理”去年11月举办了一场学员线下见面会，称“千人炒房大会，这不算非法金融活动？”

4月7日，“深房理装修队003”又爆料：“‘深房理’有7个500人群，加起来超过3000人了，前11个人都是跟‘深房理’或者他们公司有关联的人员。”

4月8日，深圳市住房和建设局、深圳市公安局、深圳市地方金融监管局等七部门公布《关于对涉及“深房理”的举报事项进行调查处理的通告》（下称《通告》）。

《通告》指出，关于举报反映的“深房理”教唆炒房人通过弄虚作假骗取购房资格、以合资入股等名义涉嫌非法集资、提供“一条龙”服务教唆协助借款人骗取信贷资金违规用于购房等行为，深圳七部门已开展联合调查，调查处理结果将第一时间向社会公布。对于调查过程中发现的涉嫌犯罪线索，将移交公安机关依法处理。

近期，深圳某新盘“万人打新”“代持炒房”事件继续发酵，新华网文章直指楼市“打新热”背后的买房牟利与“房住不炒”理念背道而驰，非得“硬核”举措不可。11月30日，深圳住建局称，对于“代持炒房”，主管部门高度重视，正在调查处理，一旦发现存在违规行为，将依法依规严肃处理。同时，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击投机炒作行为。

对当下的深圳楼市，业内一致的看法是，不下重典，难治其疾。

不久前发布的国家统计局70城房价指数显示，10月份深圳二手房价格指数环比上涨0.9%、同比上涨15.5%，涨幅双双排在全国第一。深圳楼市“逆调控形势上扬”，确实值得深思。

楼市“打新”现象，2024年以来在成都、杭州等地也出现过，但其参与人数、炒作气氛、加杠杆程度等火爆场景，与深圳相比可谓是小巫见大巫。当下要做的是，对深圳楼市面临的问题与对策，需要重新审视。

首先，深圳楼市问题的本质，不是供应问题，而是杠杆炒作问题。如不控制违规炒作、违规加杠杆，不控制包括银行、私募、小贷、担保等各路资金逐鹿深圳，深圳新房市场供应端即便再多几十个楼盘，也根本无法达到扬汤止沸的降温效应。相反，因新房限价，人为创设“套利效应”，在各路资金加持下，让楼市上涨预期更强。

其次，深圳部分居民炒房，不单纯是资产保值增值的诉求，更多的是“加杠杆”套利的诉求。疫情后，出于纾困实体经济和中小微困境、打造内需引擎等考虑，市场利率低于房贷利率，出现“利率倒挂”，当这种“倒挂”遇上新房限价，激发出了一些人加杠杆炒房的盛景。

再次，深圳所谓的“空间逼仄”的问题，也需要辩证地看待。这几年，深圳产业升级快，大量一般产业腾退、企业外迁，释放出了大量的空间，产业发展的空间足够了。所谓的“缺住房”，一方面是人才流入后，缺乏中低价位、中小户型普通住房，但另一方面，“缺住房”也是炒作的结果。不再炒作了，问题迎刃而解。

最后，深圳40年的发展奇迹，得益于打破条条框框，给千万创业者和建设者以无限的动力，并以实实在在的红利奖赏、激励相容，形成发展的“顺循环”。未来，我国发展更加重视民生保障、包容发展、协调发展，就要避免此类加杠杆楼市“打新”等现象。

今天的深圳，要在增长和转型、民生和保障上做出示范，更要在包括楼市调控在内的城市治理上做出示范。近年来，深圳在供给侧做了很多卓有成效的工作，比如增加供应、推进公共住房建设、规模化租赁等，但调控政策仍需进一步精细化、科学化。

未来，深圳楼市怎么调控？首先，金融部门必须要与住建部门形成监管合力。10月份，全国房贷利率终止“九连降”后首次回升，但对深圳来讲，自2024年8月份，首套房贷利率已连续27个月下跌，二套房贷平均利率5.25%，这是2024年以来的最低水平。10月份，深圳首套房贷平均利率为4.98%，在10大城市里面排名靠后。楼市调控，最关键的就是把住金融的闸口，深圳应该在此方面“严调控”。

其次，税收工具很关键。7月24日的“房地产工作座谈会”上，国家就强调，要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。其实，只要把个人所得税按“差额的20%”用好，再辅以常规的其他税收工具、差别化信贷等，市场预期就会改观。再次，炒房客之所以冒着法律风险（法院可能不承认代持协议）、资金损失（代持人私自处理掉房子）也要去炒房，本质上是价差的诱惑太大了，人性使然。

所以，新房批预售的价格，就必须要贴着同片区二手房价格走，不能人为创设出巨大的盈利空间。然后，再通过在各个热点片区大规模供应新房，达到“锚定”片区价格的效应，引导二手房价格，实现稳定价格的目标。当然，也要控制二手房价格炒作。

最后，深圳这样供求较为紧张、资金高度密集的城市，需要坚持房住不炒的原则。总之，希望深圳发挥首创精神，在治理体系和治理能力上实现现代化，而楼市调控的水准，也是这种治理现代化的折射和反映的一个方面。

(作者：北城，本文转载自微信公众号“杭州楼市动态”,凤凰网房产已获授权)

新年伊始，疫情当下，当代乡愁青年还在为一份份核酸检测报告而忧愁，而这个时候的楼市却暗潮汹涌。

仅仅一周之内，南京、深圳、上海三个特大人口城市发布新政，关于上海调控，我们在《楼市突发新政，买房人彻夜无眠！杭州……》已经解析过了。

而上海造成的影响还未彻底平静，深圳就紧接着爆出华润城润玺一期12名购房者存在违规隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水等情况被处理的消息。

1、暂停相关人员使用深圳购房意向登记系统以及合同网签系统。

2、暂停相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格；已在公共住房轮候名单内的，冻结其轮候资格。

3、暂停相关人员在我市的住房公积金贷款资格。

其实，这种通报杭州住建局也会有，但一般是针对提供虚假购房资料，从而取消一年的摇号资格。

深圳的通报与此不同，针对的是资金流水的问题，同时处理上并没有设定期限，如无意外，永久实行，也就是说他们基本上在深圳买不了房了。

枪打出头鸟，这还不算完。

1月23日，深圳住建局又发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查。

其中提到，要求购房者提供一年以上的银行流水。

这一招，无疑是把代持的难度提升到最高等级，所谓“养房票”花费的时间成本会更高，同时也能限制住高杠杆炒房。

同时，该通知还对处理时间做出了限制：3年。也就是说一旦被查处，3年之内不得在深圳购房、租保障房。

这一次是深圳从操作层面上约束了炒房，也从精神层面，再次强调诚信的重要性。同时，这也是深圳首次出台“禁买令”，政策之严厉，堪比“715深八条”。

四天出台三政策，深圳严厉打击代持炒房的决心之深可见一斑。

何为「代持」。

官方说法：房产代持是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在不动产权簿上登记名义产权人的行为。

打个比方：A有500万，但是没有房票，B有房票，但是没钱，于是两人签合同A出钱，用B的房票去买房，房子交付后，房产证上写的是B的名字。

网上代持协议模板

代持很好用。

当深圳715新政严格限购后，大量的投资客丧失了房票，他们一部分来了杭州，另一部分则不愿意放弃深圳，毕竟深圳楼市的回报率太高了，一套华润城·润玺打中一套至少赚500万，在杭州除了某些顶豪产品，其他楼盘很少有这样可观的回报。

于是，这些在深圳没有房票的投资客，为了获取巨额利润，铤而走险采用“代持”继续打新。

那谁会出售自己的房票：来深多年，却没有买房的人。

一类是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人，他们大多没有买房需求；另一类是来深多年却依然没有能力买房，也没想好以后会不会在深买房的人，毕竟深圳的房价太高了。

他们都有一个共同点：按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，而新房交房时间至少在2年以后，因此，这类代持人，至少在5年内没有购房需求。

一张深圳房票多少钱？

据悉，深圳专门有中介可以介绍房票，摇中了给这个人支付二三十万就行。如果首付资金不够，中介还可以介绍过桥贷款机构。

可以说，针对打新，深圳的楼市已经形成了一条完整的产业链。

炒房客打亦不绝。

从严格限购到持续打击代持，深圳的态度可谓已经表现出来了，但面积毕竟狭小，有一定的局限性。

只要不扩容，那么在深圳有限的土地面积之内，未来很长时间内都会是住宅供不应求的局面，房价也将会持续平稳的增长。

当然，这份楼市红利却不那么容易享受。

毕竟，深圳可是深刻贯彻「房住不炒」，甚至为了让大家产生精神共鸣，深圳市房地产业协会还要为此举办一场「房住不炒」征文大赛，虽有些矫枉过正。

因此深圳只要严格审查商品住房购房资格，并在首付款的来源和实际的月供还款能力方面着重审核，自然可以有效的打击“代持”。

要知道，愿意去帮别人代持的人几乎不可能有效的提供真实的资料。

对于深圳的部分刚需来说，清理了没有购买力的客户，也会让他们有了买到新房的机会，而且机会很大。

因为，深圳代持的比例实在太大了。据某官媒报道：深圳当前千万级别的新盘，代持比例超过8成。

虽然我们疑问，买得起千万总价房源的购房者，算刚需吗？

但能够在落户后坚持缴纳3年社保或者不落户但坚持缴纳5年社保，这份恒心，且算他是刚需吧。

不过，深圳确实是一个值得我们去花3-5年的时间等待的城市。

我们总说，一线城市由于能级性太高，每一个动作都经过了深思熟虑，因此具有政策导向，而小弟们只需要跟在大哥的后面老实抄作业就可以。

毕竟天塌下来，有个子大的顶着。

这一周，南京发布人才新政后，上海接着实施制度措施，之后深圳就在精神上提高要求。

层层递进，也给其他城市做好了引导意义。

如今的杭州，由于本科落户缴纳1个月社保即可购房，同时由于在杭州无房还能变成无房户，可以去享受无房家庭倾斜，甚至可以去摇改善家庭不能摇的“热点楼盘”。

狂烧人才补贴的背后，带来的又是“人口流入第一”的帽子，也导致了杭州不少板块中签率不断降低，改善购房难上加难，推动二手房价格水涨船高。

因此，学习南京或者直接照抄南京的人才新政，对落户即可购房的政策打上补丁，可以很好的抑制一部分市场热度，也能挽回部分口碑。

同时学习上海，提高增值税征免年限，从2年增至5年，提高购房成本，一定程度上也能打击炒房资金流转，这也是在不限售之下的另一条路了。

至于学习深圳打击代持，老实说还不需要，毕竟杭州落户的购房门槛实在太低了。

不过，我们仍然殷切的希望，能有一纸新政，来拯救一下真正的买房人。

风险巨大。

一、被代持人的法律风险

被代持人作为房屋实际购买人，承担出资义务，享有事实上的房屋所有权。但在作为认定房屋归属的不动产登记簿上，被代持人却不会作为房产所有权人加以公示。这就给被代持人带来了所有权确认以及房产被代持人处分的风险。

1、所有人确认风险：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2、房产代持协议无效

法院认为房产代持协议是为规避深圳市的限购政策而签订的，内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同，自始无效。

3、因政策因素，无法过户

因涉事房产所在地住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。

4、代持人出售、抵押房产

善意第三人与名义持有人签订买卖合同，所有权发生转移。即使法院确认代持协议合法有效，因其不能对抗善意第三人，实际持有人仍然丧失了房屋所有权。

5、代持人其他行为导致房产被查处、离婚被分割、死亡被继承。

对于楼市“打新”乱象的严惩举措正在落地。

1月23日晚间，深圳市住房和建设局发布《深圳市住房和建设局关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》(下称“《通知》”)，提出八项措施，核心聚集在加强房地产市场监管，加强购房人资格审查方面，并专门启动了“购房意向登记系统”，违规者三年不得在深圳买房。

尤其是《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”尚属首次。

在业内人士看来，这进一步强化了开发商和房产中介在楼市“打新”中的责任，裨益遏制楼市乱象。但《通知》将购房资质审核完全交给房地产开发企业和房地产经纪机构似有不妥，实际执行仍有待更进一步的细化政策出台。

锁定买卖方强监管

《通知》主要从买卖房产交易主要参与方：购房者、房地产开发企业、房地产经纪机构三个方面精准锁定。

涉及到购房者，深圳市住房和建设局要求加强购房意向登记管理，深圳将启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记，所登记的信息必须真实有效，与认购环节提供的书面材料一致。

房地产开发企业、房地产经纪机构成为《通知》重点监管的对象，较以往承担了更重的责任。

《通知》要求，房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查：购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；购房人的社会保险或个税清单材料；购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单。

据第一财经记者了解，深圳具“打新”价值的楼盘，开发商一般都会验明购房者的婚姻证明复印件；深户满三年的需要同时提供近三年社保清单和参明或者证明；不动产查询单等等。

此次《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”尚属首次。

以2024年度深圳引发外界较多关注的“打新”盘华润置地(01109HK)旗下的润玺一期及万科(000002SZ/02202HK)旗下的万科臻山海家园住宅项目为例，在两大楼盘引发外界持续关注深圳楼市“代持炒房”、“众筹打新”等现象之际，两大开发商随即发布了内容近乎一致的《与广大客户共同践行“房住不炒”的倡议》(下称“《倡议书》”)。

《倡议书》除了提示购房者代持购房的风险之外，都有专门强调，购房人选择按揭方式付款的，购房人应于认购书签订前自行向贷款机构(含银行、公积金中心等)咨询了解相关贷款政策(包括但不限于限购限贷、首付比例、贷款期限、贷款利率、首付资金来源、收入证明、银行流水、非直系亲属担保等)，确定自身是否存在贷款障碍、是否符合贷款条件，并对自身偿债能力、首付异动、利息异动等风险进行评估。换言之，买房人乃“打新”资质和资金来源的主要查验责任承担方。

伴随《通知》的发布，开发商和房产中介在涉及杜绝“打新”乱象一事上的担子重了起来，仅对购房者做提醒远不够。购房人的收入、征信、购房款来源等查验责任“购房人应于认购书签订前自行向贷款机构(含银行、公积金中心等)咨询了解”进一步转变为开发商和房产中介严格核查。

在2024年几乎贯穿全年度的“打新”热潮中，“买到就是赚到”利益机制驱动下，围绕购房者这一利益中心，上下游形成了小贷公司、律所、推荐代持人的房产中介、房企内部销售人员，甚至部分时候牵扯到银行信贷人员等一批炒房利益链相关人。

在中国城市经济专家委员会副主任宋丁等多位人士看来，《通知》有利益链条全覆盖、细节化、补漏洞的特点，进一步强化了开发商和房产中介在“打新”盘中的责任，裨益遏制楼市乱象。

执行效果待考

在2024年底，“众筹打新”、“代持炒房”等引发外界持续关注之际，深圳市住房和建设局局长、党组书记张学凡就有表示，“针对当前深圳一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。”

《通知》此时出台被看作是主管部门监管意志的逐步落地。

在1月22日，深圳市住房和建设局对12人因涉嫌申购网红盘华润城润玺一期过程中出现违规操作，做出处罚：暂停相关人员使用深圳购房意向登记系统以及合同网签系统；暂停相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格；已在公共住房轮候名单内的，冻结其轮候资格。暂停相关人员在深圳的住房公积金贷款资格。

涉事的楼盘开发商华润置地随后也回应第一财经称，对剩余房源将依据公司公示的《华润城润玺一期花园(住宅)销售方案》，将由前海公证处监督按2024年11月24日公告的公证摇号顺序继续进行选房工作，直至所有房源售罄。

一部分人群对主管部门及开发商做出的姿态拍手称快，但是更多关注到该事宜的相关人士对第一财经记者坦言违法成本太低：“住建局对违规者的处罚太轻”、“能买得起千万起步价楼盘的购房者大概率也不在乎保障房购房资格被暂停、公共住房轮候资格被冻结”、“期望违规者征信系统有显示”、“炒房重奖举报，全民监督”等。

此次《通知》要求房企和房产经纪机构会同商业银行验明“购房人的收入证明、征信报告、购房款来源以及近一年及以上的银行流水单”，具体如何执行，执行效果仍有待观察。

以不少代持打新者熟悉的“养流水”为例，操作起来并不难。

有经验的购房者可以提前半年到一年创造代持人银行卡的真流水。最简单的一种方法，就是转账资金到代持人银行卡账户，隔段时间再转出，这种银行流水记录属于真实发生，想要彻底鉴别有效性往往需要银行乃至熟悉此类”玩法”的律所进行反复核查验证。尤其是银行资金来往的有效性并非一个很容易定性的事情。另外，涉及到购房者偿债能力、首付异动、利息异动等资金风险评估，专业门槛就更高，属于金融机构的风控业务范畴。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐就直言，政策的实际效果依然取决于执行的力度。将购房资质审核完全交给房地产开发企业和房地产经纪机构似有不妥。

“尽管房企和经纪机构对买方的购房资格应承担告知义务和初步审查义务，但只能以买方自行提供的依据为限，对于层出不穷的造假行为缺乏专业的审查能力，法律依据也不充分。”许小乐分析道，对于资格审核，政府监管部门需要担负起审核主体职责，银行要担负起对贷款人资格的审核义务。应建立公开透明的资格信息联合审核平台，让政府、银行、房企、经纪机构以及买卖主体能够无差别共享信息，从根本上杜绝弄虚作假行为。

不少受访人士几乎都有表达类似观点。

中原地产(中国内地)副总裁兼深圳中原董事总经理郑叔伦补充称，目前全国多地呈现打新热，此举确实可以在一定程度上打击违规炒房。深圳一直以来政策调控都是走在全国的前沿，先行先试，提高购房的背调及资金来源，之前从来没有实施的经验，如何执行落地，相信需要等待细节出台。

2024年，楼市风向急转弯。

在1月份，房地产市场还是一片火热景象，彼时深圳“打新房”、“代持”依然火热，上海二手房量价齐升创出记录，北京学区房隐隐有翘头之势。

京沪深三大龙头城市，在2024年初，似乎要重演2024年的“领涨”历史。

调控当然不会坐视不管，“冷水”迅速浇下。

深圳发布了全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格，一年发布一次，中价挂牌价格不能超过参考价，商业银行将根据成交参考价格发放二手房贷款。

这一招，相当于强迫购房者“降杠杆”，多出来的首付，都是“真金白银”的现金流，这就相当于间接去掉了房产的金融属性。

上海先是封堵假离婚，增值税“二改五”，严查消费贷、经营贷，随后又推出买房积分制，根据家庭情况、户籍情况、房产情况、5年内购房情况等多个方面进行积分，优化新房认筹政策。

北京要求银行对2024年下半年开始，新发放的个人消费贷款、个人经营性贷款合规性展开全面自查，还集中约谈房地产中介，提出要“逢涨必查、逢炒必办”。

这些“龙头城市”的反应如此之快，背后当然是有原因的。

从1月末到2月中旬，短短15天内，住建部分别奔赴上海、深圳、北京，实地督查，要知道，这可是春节期间，按惯例调控政策会表现的比较“平静”，但今年高层密集去热点城市调研，发出的信号意味深长。

先是住房和城乡建设部倪虹副部长带队赴上海、深圳等地调研督导房地产市场情况并提到：将“解决好大城市住房突出问题”作为2024年度重点任务之一，各城市要充分认识保持房地产平稳健康发展的重要性，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任。

上海和深圳还表了态，切实履行好房地产市场调控主体责任。

注意，住建部、上海、深圳各方的表态中都提及了“主体责任”。

啥叫主体责任？说白了，哪个城市房价冒头了，调控就要迅速出手，遏制投机之风，今年的目标很明确，就是要解决京沪广深等大城市的住房问题，不光要增加保障房、租赁房的供给，更要打压炒房客，稳住房价，稳住整个市场对未来的预期。

在2月10日，住建部副部长又带队到北京调研会商房地产调控，跟上海和深圳的表态有一点不同，这次撂下了“重话”：首都房地产市场绝不允许任何形式的投机炒房、渲染炒作，如出现局部量价上涨苗头，将迅速采取针对性调控措施，确保市场稳定。

新京报的评论称：“绝不允许”四个字，表明了监管层对于房地产市场见微知着、认真对待的敏锐触觉与鲜明态度。

这就意味着，2024年的房地产市场，不管是北京，还是深圳、上海、广州等超一线城市，抑或是杭州、宁波、南京、成都等新一线城市，都没有任何房价大涨的空间，只要有任何苗头出现，限购、限售、限价、限贷等一揽子措施就会出来，并且会越来越严格。

除了住建部和各个城市对楼市“严防死守”，央行的货币政策也开始“釜底抽薪”了。

拿最近的金融信贷数据来说，新增信贷358万亿（前值126万亿）；新增社会融资总额517万亿（前值172万亿）；社融存量同比增速130％（前值133％）；M2同比增速94％（前值101％）。

M2增速自2024年2月以来第一次回落至10%以下，M0首次出现了“负增长”。

对经济感兴趣的朋友都知道，M2是印钱的“水”，计算方法是“流通中现金加上存款”。

M1=货币资金（M0）+企业活期存款，而M0就是流通中的“货币资金”。

无论从哪个口径来看，央行供应的货币“水源”都开始下降了。

正如央行货币政策委员会委员、北京绿色金融与可持续发展研究院院长马骏前段时间说的那番话：“有些领域的泡沫已经显现，最近上海、深圳等地房价涨得不少，这些都与流动性和杠杆率的变化有关。如果不转向，这些问题肯定会继续，会导致中长期更大的经济、金融风险。”

回想一个月以前，市场里遍布喊涨之声，有经济学家甚至说2024年就是“楼市大年”，北上广深遥相呼应，似乎房价又要重复“3年一个周期”上涨轮回。

如今，因为住建部的实地督查，京沪深的密集表态和调控政策，央行不断收紧的货币政策，各个城市频频加码的房贷利率，对经营贷、消费贷流入楼市的严查，对购房者收入流水的严格审核，楼市的风向已经完全变了。

在狂风骤雨般的调控下，仅仅15天时间，再乐观的购房者也得承认：“牛年”的楼市，不可能再牛了。

(作者：北城，本文转载自微信公众号“杭州楼市动态”,凤凰网房产已获授权)

新年伊始，疫情当下，当代乡愁青年还在为一份份核酸检测报告而忧愁，而这个时候的楼市却暗潮汹涌。

仅仅一周之内，南京、深圳、上海三个特大人口城市发布新政，关于上海调控，我们在《楼市突发新政，买房人彻夜无眠！杭州……》已经解析过了。

而上海造成的影响还未彻底平静，深圳就紧接着爆出华润城润玺一期12名购房者存在违规隐瞒真实情况、提供虚假材料及资金流水等情况被处理的消息。

1、暂停相关人员使用深圳购房意向登记系统以及合同网签系统。

2、暂停相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格；已在公共住房轮候名单内的，冻结其轮候资格。

3、暂停相关人员在我市的住房公积金贷款资格。

其实，这种通报杭州住建局也会有，但一般是针对提供虚假购房资料，从而取消一年的摇号资格。

深圳的通报与此不同，针对的是资金流水的问题，同时处理上并没有设定期限，如无意外，永久实行，也就是说他们基本上在深圳买不了房了。

枪打出头鸟，这还不算完。

1月23日，深圳住建局又发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查。

其中提到，要求购房者提供一年以上的银行流水。

这一招，无疑是把代持的难度提升到最高等级，所谓“养房票”花费的时间成本会更高，同时也能限制住高杠杆炒房。

同时，该通知还对处理时间做出了限制：3年。也就是说一旦被查处，3年之内不得在深圳购房、租保障房。

这一次是深圳从操作层面上约束了炒房，也从精神层面，再次强调诚信的重要性。同时，这也是深圳首次出台“禁买令”，政策之严厉，堪比“715深八条”。

四天出台三政策，深圳严厉打击代持炒房的决心之深可见一斑。

何为「代持」。

官方说法：房产代持是指不符合购房政策或不愿意出面的购房者（实际出资人），借符合购房条件者（名义产权人）的名义，由自己出资购房，在不动产权簿上登记名义产权人的行为。

打个比方：A有500万，但是没有房票，B有房票，但是没钱，于是两人签合同A出钱，用B的房票去买房，房子交付后，房产证上写的是B的名字。

网上代持协议模板

代持很好用。

当深圳715新政严格限购后，大量的投资客丧失了房票，他们一部分来了杭州，另一部分则不愿意放弃深圳，毕竟深圳楼市的回报率太高了，一套华润城·润玺打中一套至少赚500万，在杭州除了某些顶豪产品，其他楼盘很少有这样可观的回报。

于是，这些在深圳没有房票的投资客，为了获取巨额利润，铤而走险采用“代持”继续打新。

那谁会出售自己的房票：来深多年，却没有买房的人。

一类是已有多套房子或者有宅基地的深圳本地人，他们大多没有买房需求；另一类是来深多年却依然没有能力买房，也没想好以后会不会在深买房的人，毕竟深圳的房价太高了。

他们都有一个共同点：按照当前深圳的新房限售政策，取得不动产权利证书之日起3年内禁止转让，而新房交房时间至少在2年以后，因此，这类代持人，至少在5年内没有购房需求。

一张深圳房票多少钱？

据悉，深圳专门有中介可以介绍房票，摇中了给这个人支付二三十万就行。如果首付资金不够，中介还可以介绍过桥贷款机构。

可以说，针对打新，深圳的楼市已经形成了一条完整的产业链。

炒房客打亦不绝。

从严格限购到持续打击代持，深圳的态度可谓已经表现出来了，但面积毕竟狭小，有一定的局限性。

只要不扩容，那么在深圳有限的土地面积之内，未来很长时间内都会是住宅供不应求的局面，房价也将会持续平稳的增长。

当然，这份楼市红利却不那么容易享受。

毕竟，深圳可是深刻贯彻「房住不炒」，甚至为了让大家产生精神共鸣，深圳市房地产业协会还要为此举办一场「房住不炒」征文大赛，虽有些矫枉过正。

因此深圳只要严格审查商品住房购房资格，并在首付款的来源和实际的月供还款能力方面着重审核，自然可以有效的打击“代持”。

要知道，愿意去帮别人代持的人几乎不可能有效的提供真实的资料。

对于深圳的部分刚需来说，清理了没有购买力的客户，也会让他们有了买到新房的机会，而且机会很大。

因为，深圳代持的比例实在太大了。据某官媒报道：深圳当前千万级别的新盘，代持比例超过8成。

虽然我们疑问，买得起千万总价房源的购房者，算刚需吗？

但能够在落户后坚持缴纳3年社保或者不落户但坚持缴纳5年社保，这份恒心，且算他是刚需吧。

不过，深圳确实是一个值得我们去花3-5年的时间等待的城市。

我们总说，一线城市由于能级性太高，每一个动作都经过了深思熟虑，因此具有政策导向，而小弟们只需要跟在大哥的后面老实抄作业就可以。

毕竟天塌下来，有个子大的顶着。

这一周，南京发布人才新政后，上海接着实施制度措施，之后深圳就在精神上提高要求。

层层递进，也给其他城市做好了引导意义。

如今的杭州，由于本科落户缴纳1个月社保即可购房，同时由于在杭州无房还能变成无房户，可以去享受无房家庭倾斜，甚至可以去摇改善家庭不能摇的“热点楼盘”。

狂烧人才补贴的背后，带来的又是“人口流入第一”的帽子，也导致了杭州不少板块中签率不断降低，改善购房难上加难，推动二手房价格水涨船高。

因此，学习南京或者直接照抄南京的人才新政，对落户即可购房的政策打上补丁，可以很好的抑制一部分市场热度，也能挽回部分口碑。

同时学习上海，提高增值税征免年限，从2年增至5年，提高购房成本，一定程度上也能打击炒房资金流转，这也是在不限售之下的另一条路了。

至于学习深圳打击代持，老实说还不需要，毕竟杭州落户的购房门槛实在太低了。

不过，我们仍然殷切的希望，能有一纸新政，来拯救一下真正的买房人。

风险巨大。

一、被代持人的法律风险

被代持人作为房屋实际购买人，承担出资义务，享有事实上的房屋所有权。但在作为认定房屋归属的不动产登记簿上，被代持人却不会作为房产所有权人加以公示。这就给被代持人带来了所有权确认以及房产被代持人处分的风险。

1、所有人确认风险：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

2、房产代持协议无效

法院认为房产代持协议是为规避深圳市的限购政策而签订的，内容扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，为无效合同，自始无效。

3、因政策因素，无法过户

因涉事房产所在地住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持。

4、代持人出售、抵押房产

善意第三人与名义持有人签订买卖合同，所有权发生转移。即使法院确认代持协议合法有效，因其不能对抗善意第三人，实际持有人仍然丧失了房屋所有权。

5、代持人其他行为导致房产被查处、离婚被分割、死亡被继承。

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